Замоскворечник

​DORO MILLE

#новыепроекты
#swot

Поводом к детальному изучению комплекса стала консультация, в рамках которой покупатель недвижимости хотел, в том числе, сравнить именно этот объект с другими вариантами. Конечная цель покупателя - консервативная инвестиция, направленная на сохранения вложения; в течение периода владения - сдача лота в аренду, в перспективе 7-10 лет - возможна продажа.

Поскольку проект - на стадии строительства, ввод в эксплуатацию запланирован во II квартале 2026, напишу о нем в формате краткого SWOT-анализа (Плюсы -Минусы- Угрозы- Возможности), с учетом задачи «покупка под аренду».
*Адрес - 1-й Можайский тупик 8А.

Сильные стороны
▪️Хорошие темпы строительства, даже с опережением на полгода.
▪️Первый проект девелопера в Москве (есть доп мотивация сделать все хорошо, есть еще площадки)
▪️Архитектурный проект. Элемент фасада, выполненный в офисе продаж на строительной площадке, производит достойное впечатление
▪️Внятная концепция дома: апартаменты с консьерж сервисом 24/7 (возможен отельный формат)
▪️Отделка - продвинутый «вайтбокс»
«Чистовая» высота потолков - от 3,05 м
▪️Инфраструктура дома: ресторан от Александра Затуринского, салон - красоты, студия персонального тренинга (возможность пригласить своего тренера), библиотека.
▪️В шаговой доступности - 2 больших БЦ, много офисов (источники арендаторов)
▪️Непосредственная близость Кутузовского проспекта и Дорогомиловский улицы; Дорогомиловский рынок.
▪️Назначение земли - 4.7 (гостиничное обслуживание)
▪️Налоговая ставка 0,5%
▪️156 лотов, 14 этажей - по нынешним меркам небольшой проект (больше шансов успешного завершения в срок)

Слабые стороны
▪️Специфическое расположение - рядом «останки» автокомбината №1
▪️Не видовой проект - только с высоких этажей (не из всех апартаментов) виды на Сити и МГУ
▪️Непосредственно перед фасадом строится новый БЦ
▪️Паркинг 60 м/м (коэф. обеспеченности 0,4), заезд - через лифт
На этаже 16 апартаментов, с 7-го - 10 апартов на этаже
▪️До ввода в эксплуатацию - 1,5 года + выдача ключей: при оптимистичном раскладе сдача в аренду (+ ремонт)- конец 2027 года.
▪️Статус - апартаменты

❗️Цены на основной объем лотов - в диапазоне 0,9-1 млн. руб./м2. Не могу это факт пока причислить ни к плюсам, ни к минусам.
А вот беспроцентная годовая рассрочка - однозначный плюс (детали - под конкретный лот).

Ценовые маркеры для понимания:
1 спальня м2, 3 этаж - 53 м2 - 47 млн. (880.000 руб./м2)
2 спальни 79,9 м2 5 этаж - 76,2 млн. ( 954.000 руб./м2)

Поскольку весь текст не поместился в ТГ-формат, - «возможности», «угрозы» и выводы - завтра во второй части.
Вопросы по комплексу, запись на консультацию - @zamoskvorechnik

ИНДЕКС ФИЛЕ ПРАЙМ

#макроэкономика

Официальная инфляция в октябре год к году - 8,54% (ноябрь еще не подоспел на момент публикации).

Давно думал, чтобы сделать пару показателей неофициальной инфляции для условного премиум-потребления. Для одного из таких маркеров идею подкинул индекс Биг-Мака, который дает возможность не только оценить «на пальцах» паритет покупательной способности в разных странах, но и инфляцию в отдельно взятой стране.

Не претендуя на открытие Америки, взял свой базовый ужин в Бутчере, стоимость которого и составляет «Индекс Филе прайм», по названию основного блюда.
Ниже меню и цена составляющих индекса.

Первая цена - на 1.12.24 г. соответствует актуальному меню, проверял пару недель назад лично в ресторане, вторая - на 2.06.22 г. (обнаружил чек в телефоне). Справочно: менеджер ресторана сказал, что повышение цен в текущем году - чуть ли не первое с 2018, после ребрендинга Бизона в Бутчер. Но здесь смотрим динамику только документально подтвержденных цифр за 2,5 года.

▪️Филе прайм стейк - 4350 / 3950 руб.
▪️Соус Бутчер - 290 / 180 руб.
▪️Гуакамоле 790 / 730 руб.
▪️Russo тар-тар (говядина) 1590 /1350 руб.
▪️Бурбон BOWSAW small bath 100 мл - 1620 / 1100 руб.
▪️Апельсиновый фреш 500 мл - 900 /740 руб.

❗️Итого:
на 1.12.24 «Индекс филе прайм» составил 9.540 руб.,
на 1 июня 2022 г. - 8050 руб.

Прирост - 18,5%, т.е. менее 8% в годовом выражении. (Скидки и чаевые в расчете не учитывались).
Вот такая занимательная арифметика.

 PS Изначально был замах на полноценный индекс «премиум потребления» - антипод индекса потребительских цен, но поскольку по структуре потребления аудитории данных нет, пришлось пока ограничится стейком с бурбоном.

@zamoskvorechnik

​Б. ДМИТРОВКА IХ И TURGENEV

#иллюстрация
#продажа

Завершаю тему отделки на этой неделе.
Пост не про сравнение двух комплексов, каждый из которых интересен по-своему:
Б. Дмитровка IX (апартаменты)
TURGENEV - (квартиры)

Оба дома сданы примерно в одно время, оба со значительной задержкой.
Но на данный момент, наиболее интересные варианты c небольшими метражами и отделкой в данном классе - именно здесь.

В качестве иллюстрации - два примера с 1 и 2 спальнями.
На мой субъективно-экспертный взгляд, цены на указанные лоты - в рынке.
Кроме того есть и варианты рассрочки.
Например на Большой Дмитровке IX при первоначальном взносе 50% беспроцентная рассрочка - год.
В последнем отчете NF Group приводилось «средневзвешенная цена» сделки в делюксе для 3-го квартала - 2,33 млн. руб.

Итак, лоты в продаже с 1-й спальней:
▪️Б.Дмитровка IX - 48 м2, 4 этаж - 106,13 млн. (2,2 млн. руб./м2)
▪️TURGENEV - 55,3 м2 - 3 этаж - 130 млн. руб. (2,34 млн. руб./м2)

С 2-мя спальнями:
▪️Б.Дмитровка - 112,5 м2, 4 этаж, 258,8 млн. руб. (2,3 млн. руб/м2)
▪️TURGENEV - 122 м2, 6 этаж, 266 млн. руб. (2,18 млн. руб./м2)

И если говорить о компактных лотах, не могу не упомянуть пентхаус в комплексе Б.Дмитровка IX:
▪️104,5 м2 + площадь террасы 42,8м2 - 364 млн. руб. Возможно это самый низкий «порог» для покупки пентхауса с полноценной террасой в этом сегменте (далеко не все объекты, называемые пентхаусами имеют террасу). До Нового года постараюсь сделать небольшой обзор по этому формату недвижимости.

Подробности, планировки - по запросу. Пишите @zamoskvorechnik

PS Про другие достойные комплексы, недавно сданные в эксплуатацию с финальной отделкой, тоже помню, о них в другой раз:

Armani / Casa Moscow Residences
Cloud Nine

@zamoskvorechnik

​TURGENEV. ДЕТАЛИ

#дома

Местоположение

Весьма неплохое, но на любителя: «треугольник» Сретенка - Сухаревская -Тургеневская. Окружение - пара дореволюционных доходных домов в контексте старой советской застройки - жилой и «присутственной», лужковский ар-нуво и Лукойл. Т.е. несмотря на нахождение внутри Садового, эта локация не сильно дышит историческим контекстом старой Москвы. Возможно у меня «профессиональная» деформация жителя Замоскворечья.

Тем не менее, определение «тихий центр», которое уже достаточно девальвировалось, здесь вполне уместно.
В выходные здесь как в сонном провинциальном городке - офисы пустые, туристические маршруты - в стороне, местных жителей немного. Пять-семь минут - и вы на Сретенском бульваре, на Мясницкой или на Цветном. Культурно-развлекательная инфраструктура под боком, но не напрягает и не «фонит».

Продукт

Посадка дома для точечной застройки удовлетворительна. На мой взгляд, наиболее привлекательны квартиры с видом во внутренний двор и на Малый Головин переулок.
ТТХ дома:
▪️118 квартир
▪️3 секции, 8 этажей
▪️2-х уровненный паркинг - 167 м/м
▪️Качественная инженерия, например:
кондиционирование -  DAIKIN
лифты - Shindler c Face ID
очистка воды до уровня питьевой; очистка воздуха; умный дом
▪️Стильный, качественно исполненный двор с фонтанами
▪️Дом - не про виды, но большая часть лотов с приемлемым «оконным» пейзажем
▪️Собственный фитнес с бассейном (только для жителей), СПА-зона, винотека и сигарная комната
▪️В 2025 году открывается итальянский ресторан (угол Костянского и Селивёрстова переулка)- арендатор уже делает ремонт
▪️Собственная УК, тариф - 295 р/м2 (прогнозирую возможное повышение до 350-400)
▪️Из спецификации по отделке: кухни Cesar с техникой SMEG, санфаянс - Cielo

На мой субъективно-экспертный взгляд, - два недостатка: мелковата нарезка в планировках квартир с 1-2 спальнями и высота потолков на 2-5 этажах (2,8 м в чистоте, что нивелируется окнами в пол и дверными проемами «в потолок»). Если хотите 3,5 метра - дом точно не для вас😉.

Цены

Диапазон достаточно широк: от 1,65 млн. на первом этаже до 3,6 млн. руб./м2 в пентхаусе с огромной террасой.
Если абстрагироваться от экстремумов, то основной массив лотов - в диапазоне 1,9-2,4 млн. Руб.
Обращаю внимание на 3 квартиры, которые лично понравились при личном посещении по совокупности характеристик:
▪️1 спальня, 3 этаж, 55,3 м2 - вид во двор. 130 млн. руб. или 2,34 млн. руб./м2
▪️1 спальня, 2 этаж, 76 м2 - вид на Головин переулок (приятный фасад напротив нежилого здания). 151 млн. или 1,98 млн. руб./м2
▪️2 спальни, 6 этаж, 122 м2 -вид на Головин пер. и во двор; 266 млн. или 2,18 млн. руб./м2

Этот дом не стыдно предлагать покупателям, в настоящий момент продукт соответствует прайсу. Мне нравится конечный продукт и подход к его созданию и реализации, хотя пару лет был настроен скептически. С учетом того, что у девелопера есть еще пара площадок в ЦАО, мотивация для достойного завершения проекта очевидна.

Не знаю, возрастет ли цена в ближайшие пару лет и насколько, но ликвидность здесь должна быть достаточно высокая. После ввода в эксплуатацию всей внутренней инфраструктуры и ресторана обязательно вернемся в TURGENEV. Прогноз - лето 2025-го, если все будет по плану.

@zamoskvorechnik

TURGENEV

#дома
#отделка

К этому дому - неоднозначное отношение.
Еще в 2020 году проект привлек внимание до сих пор не часто встречающейся опцией в этом сегменте - финишной отделкой. Это был безусловный плюс. Клиент рассматривал здесь покупку летом 20-го , но были сомнения (небезосновательные), что в срок дом сдан не будет. А по первоначальным планам сдача предполагалось в IV квартале 2022 г. Тогда и представить не могли, что фактически сроки перенесутся на полтора года (с учетом отделки)

В итоге дом был сдан в эксплуатацию только в январе 2024-го. До сих пор идут ремонты общественных зон и некоторых, еще не проданных квартир. Справочно: на октябрь из 118 лотов 83 было реализовано.
Все работы должны быть завершены к лету 2025 года, и обладатели квартир должны зажить полноценной жизнью, в том числе используя домовую инфраструктуру. Судя по темпам работ и продаж - вполне реалистично. Уже сейчас в нескольких квартирах живут люди.

Классик говорил, что недостатки - продолжение достоинств. Так бывает далеко не всегда, но в данном случае (не оправдывая 1,5-летнюю задержку), существенную лепту в новые сроки внес фактор отделки. Буквально вчера писал, ремонты в сегменте 2+ млн. руб./м2 дело особенно сложное и рискованное - мало кто из девелоперов это умеет. В основном, учатся в процессе.

Тем не менее в итоге, в TURGENEV уровень отделки, как МОПов, так и конкретных квартир (лично осмотрел 6 лотов) - весьма достойный и соответствует заявленному прайсу. Не хотел бы, чтобы мои клиенты были в числе покупателей образца 2020-22 годов, но сейчас подводных камней не вижу. Без пяти минут готовый честный продукт за немалые, но вполне «рыночные» деньги.
Продолжение следует: местоположение, сам продукт и цены.

UPD ошибся со сроком задержки - не 3 года, а 1.5. Исправлено

@zamoskvorechnik

ПРО ФИНИШНУЮ ОТДЕЛКУ

#ремарка

В профильных ТГ-каналах в конце прошлой недели появились интересные цифры по стоимости финишной отделки в строящихся проектах (не путать со стоимостью ремонтов при покупке квартиры в бетоне или на вторичном рынке).
Здесь один из примеров пруфлинка.

Со ссылкой на NF Group приводятся следующие данные:
▪️Для сегмента делюкс - 200-400 тыс. руб./м2
▪️Для сегмента премиум - 100-200 тыс. руб./м2

Возьму на себя смелость прокомментировать:
▪️для новых делюкс-проектов более реалистичен диапазон 350-450 000 руб/м2.
Еще до войны в таких проектах, как Б.Дмитровка IХ, Armani Casa, которые уже введены в эксплуатацию, стоимость отделки оценивалась примерно в 350.000 руб./м2.

▪️Несмотря на востребованность лотов с ремонтом в высокобюджетном сегменте, соответствующее предложение на рынке крайне ограничено. Немногие девелоперы готовы брать на себя риски, связанные с финишной отделкой - мероприятие очень сложное и требующие серьезных компетенций, не говоря о надежных партнерах, которые способны на самом высоком уровне выполнить объем работ в «несколько тысяч квадратов».
Например, в выборке из 20 домов класса делюкс - только 6 с ремонтом.

▪️В премиум сегменте комплексов с финальной отделкой и того меньше: из 19 проектов, в которых отслеживаю продажи, с отделкой - только 2.
Поэтому стоимость 100-200 тыс. руб. /м2 скорее можно распространить на комплексы из «бизнес-премиума» - High Life, PRIDE, PRIME PARK etc.

Тема крайне интересная, но сложная для исследования и серьезного анализа - большинство девелоперов не озвучивает реальную стоимость отделки «в рынок», а те цифры, которые есть в «открытом доступе» - весьма условны, носят скорее маркетинговый характер. Если владеете информацией - буду признателен за цифры по любому объекту.

Тему планирую продолжить в преломлении конкретных лотов и комплексов.

@zamoskvorechnik

Малая Ордынка. 1913 год. Первый в России Дом учителя, или Дом Товарищества Учительского института. Был заложен в 1910 году и завершён через два года. Проектировал архитектор Иван Иванович Кондаков. В России был расцвет модерна. Здание по сей день выглядит как современное. Деньги на его строительство собрали меценаты, а мебель и библиотека куплены на деньги от продажи благотворительных открыток с изображениями произведений мирового искусства.

В советские годы здесь размещался райвоенкомат Москворецкого района Москвы. Два арочных входа под эркером. Многостворчатые двери вели в клуб 1-й Образцовой типографии имени Жданова. После переезда райвоенкомата здесь разместилось ПТУ №28 (готовили электромонтажников). Теперь вместо клуба Театр на Малой Ордынке (бывший Театр Луны). Геометка.

Обе фотографии сделаны с одной точки с разницей 110 лет. Современный кадр повторил наш фотограф Владимир Иваний

Москва. Было — стало

Также посмотрите, какой была Тверская улица в 1896 году

​ИТОГИ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА

#свод
#новостройки
#3квартал2024

Коллеги из NF Group недавно также подвели итоги третьего квартала. По новостройкам сошлюсь на данные их отчета.

Итак, основные тенденции первичного рынка:

1️⃣Рост объема предложения на 44% по сравнению с 3-м кварталам 2023 года. В абсолютном выражении на первичном рынке на начало октября - 2900 лотов.

2️⃣Условно «симметричный рост» спроса на новостройки- плюс 52% в годовом выражении, что составило 1310 сделок за 9 месяцев текущего года. Рост обеспечен, главным образом за счет премиум сегмента.

3️⃣Цены за год (квартал к кварталу) выросли на 10% в премиум-сегменте и на 24% - в делюксе. Рост цен, прежде всего в делюксе, обусловлен выводом новых, более дорогих проектов (например Kami и Фрунзенская набережная).

4️⃣Обращу внимание на соотношение количества сделок за последние 2 года к объему актуального предложения:
Делюкс - 550/ 930 = 0,59
Премиум - 2300/2010 = 1,14

Цифры свидетельствуют о том, что в более дорогом сегменте относительный переизбыток предложения в абсолютных цифрах. При этом только около 32% лотов находятся в сданных комплексах или в объектах на стадии отделки.

❗️Справочно: Итоги трех кварталов + октябрь по сделкам первичного рынка, в рамках моей выборки:

Делюкс
Премиум
Бизнес-премиум

Ставьте плюс к комментариях - пришлю отчет NF Group в PDF.

@zamoskvorechnik

ИТОГИ ТРЕХ КВАРТАЛОВ

#элитнаянедвижимость
#вторичныйрынок
#свод

Уже традиционный финальный сводный пост по итогам мониторинга и анализа вторичного рынка в элитном сегменте ЦАО.

Напоминаю, что мониторю 100+ домов в ЦАО (25 - Замоскворечье, 40 Хамовники (без Золотой мили) и 40 домов в других районах ЦАО) в разрезе цен предложения и сделок. Цены сделок добываю точечно, к сожалению, далеко не по всей выборке.

ВЫВОДЫ

1️⃣ Цены предложения подросли за 9 месяцев примерно в соответствии с официальными темпами инфляции - на 13,4% по всей выборке (ремонт +бетон). Средняя арифметическая цена (индекс) - 1,56 млн. руб./м2.

2️⃣ Как никогда заметен дефицит ликвидных вариантов на рынке.

3️⃣ Со стороны спроса деньги есть, однако покупатели как раз в поиске тех самых ликвидных вариантов (см п.2) по адекватной цене, которых на рынке «раз, два и обчелся».

4️⃣ Прямой корреляции между динамикой цен и количеством сделок не отмечено: за ликвидный вариант покупатель готов, порой, заплатить «премию» к среднерыночной цене. В то же время даже существенные скидки на «неликвид» не приводят к сделке.

5️⃣ За девять месяцев месяцев в анализируемой выборке в ЦАО зафиксировано 409 сделок (без учета Lucky, данные еще не подтянул). Для сравнения - в сегменте новостроек элитного рынка (премиум и делюкс) прошло 850-900 сделок (с учетом закрытых продаж и комплексов, которые не входят в мои таблицы). В пограничном сегменте - «бизнес-премиум» - около 3000.

❗️Ссылки на первоисточники, данные за три квартала:

▪️ Цены на вторичном рынке в ЦАО (выборка из 100 домов)
▪️ Структура предложения в ЦАО (выборка 100 домов)

▪️ Цены в Замоскворечье
▪️ Сделки в Замоскворечье

▪️ Цены в Хамовниках
▪️ Сделки в Хамовниках

▪️ Цены в ЦАО (без Хамовников и Замоскворечья)
▪️ Сделки в ЦАО (без Хамовников и Замоскворечья)

▪️ Цены в Садовых кварталах
▪️ Сделки в Садовых кварталах

▪️Цены в Lucky *
▪️Сделки в Lucky *

Подведение итогов года планирую начать в третьей декаде января.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ДЕЛЮКСЕ

#октябрь24
#новостройки

В таблице - данные по продажам в октябре, плюс «история» за три квартала.

Несмотря на глубокие сомнения, вызванные посещением обеих строительных площадок,
поместил Phantom и Quartier d`Or пока в список «делюкс».
В следующем году, надеюсь дойду до отделов продаж этих комплексов, и, если потребуется, внесу корректировки.

По Levenson продажи за текущий год точно не нулевые, но без подтвержденной информации из проверенных источников ориентируюсь на данные Росреестра.

Похоже, «ожили» три проекта - Allegoria Mosca, Кузнецкий мост, 12 и Ильинка 3/8, где очень давно не было продаж.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ-СЕГМЕНТЕ

#новостройки
#октябрь24

Комментировать таблицу не буду,
отмечу только взрывной рост продаж по «Татарской, 35» от Донстроя.
Высказаться по этому комплексу планирую в ближайшее время.

Завтра - сделки в делюксе.

@zamoskvorechnik