Ипотека в России. Новости и аналитика

Лаура Кузнецова,
старший аналитик ПСБ:

💬 ➖️➖️➖️➖️
«Первичный рынок недвижимости вошел в фазу полноценного охлаждения: выдачи ипотеки за январь-октябрь сократились на 30% г/г. В ноябре 77% застройщиков сообщили о невыполнении плана продаж (в 2 раза больше, чем в мае).

При этом цены по рынку остаются высокими, сбавляя лишь темпы роста, – застройщики заняли выжидательную позицию и не торопятся снижать цены.

По итогам года ждём сокращения спроса на первичном рынке на 26% г/г при сохранении цен на достигнутом в середине года уровне (+23% г/г).

Тем временем строительство пока не снижается – за 11 месяцев этого года на рынок выведено на 5% больше жилья, чем в прошлом году (44 млн кв. м.). Общий жилищный портфель составляет рекордные 119,6 млн кв. м.

Однако в ноябре 52% застройщиков (в 2,3 раза больше, чем в мае) сообщили о сложностях с вводом новых проектов. Эта цифра продолжит расти в условиях жесткой ДКП. Спад активности застройщиков можем увидеть уже с начала 2025 г.

При сохранении двузначной ставки в следующем году спрос на новое жилье останется слабым, из-за чего девелоперы будут сокращать предложение.

Основную поддержку рынку могут оказать:

❇оставшиеся льготные механизмы,
❇девальвация рубля,
❇накопление отложенного спроса, который будет высвобождаться с началом снижения ключевой ставки.

На этом фоне спрос в 2025 г. может сократиться на 3-5% г/г при консолидации цен».
➖️➖️➖️➖️➖️

#мнение #псб #первичка

@rusipoteka

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #286». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Владислав Преображенский, – исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
◀️Георгий Остапкович, – директор Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ
◀️Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум»
◀️Филипп Габуния, – зампред ЦБ РФ
◀️Дмитрий Грицкевич, – управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ
◀️Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА»
◀️Сергей Гришунин, – управляющий директор рейтинговой службы НРА
◀️Денис Аксенов, – гендиректор коллекторского агентства «Долговой Консультант»
◀️Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики»
◀️Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»
◀️Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
◀️Алексей Лейпи, – директор дивизиона «Домклик» Сбербанка
◀️Сергей Колганов, – замруководителя Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ
◀️Андрей Костин, – глава ВТБ
◀️Александр Меркулов, – директор по девелопменту Level Group
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» Инком-Недвижимость
◀️Георгий Горшков, – зампред правления ВТБ
◀️Никита Кричевский, – доктор экономических наук

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

▪️Вторичный рынок. По итогам ноября объем предложения в спальных районах Петербурга снизился на рекордные 8,1%. Однокомнатных в продаже стало меньше на 9,6%. Темпы максимальные за много месяцев.

Тренды на вторичном рынке те же. Вторичка – редкий оазис стабильности. Спрос только на объекты с лучшей ценой и качественными преимуществами. Много обменных сделок. Критично важна подготовленность к продаже: состояние квартиры (ремонта, техника и пр.), полный комплект документов и готовность продавца к торгу и не самым простым схемам расчета (цепочка сделок, органы опеки, и т.д.).

Одновременно – много собственников с завышенными ожиданиями по цене, не готовых снижаться, даже на фоне отсутствия звонков и при неопровержимых аргументах о том, что цены сделок существенно ниже.

Данных Росреестра по Петербургу пока нет, по предварительным ощущениям, в ноябре сделок будет побольше, чем в октябре. Интересно, что в Ленобласти за ноябрь зарегистрировано 4576 сделок – на 62% больше, чем в октябре (2829 сделок).

В целом на вторичном рынке, несмотря на отсутствие ипотеки, нет явных признаков кризиса: объем сделок плавно растет, предложение сокращается. Похоже, тренд сохранится и в начале 2025 года.

Стабильность вторичного рынка – важнейший позитивный фактор. Если бы цены пошли вниз, это бы привело к дальнейшему (и без того огромному) отрыву от цен новостроек. Рынок недвижимости будет неизбежно лихорадить, пока цены нового готового и строящегося жилья не сблизятся до разумных значений. Цена актива – это не цена покупки, а цена, по которой его можно продать.

▪️На рынке новостроек – тоже без резких перемен. Рынок вошел в сложную фазу с низким уровнем продаж и высокими ценами. По предварительным данным "Дом РФ", выдача семейной ипотеки снизилась в ноябре на 16%. И, вероятнее всего, продолжит снижаться из-за исчерпания лимитов и введения комиссий.

По опросам того же "Дом РФ", 77% застройщиков не выполнили собственные планы продаж. Результаты ноября, скорее всего, будут хуже октябрьских.

Рынок прощается с надеждой на скорое снижение ставок и восстановление спроса за счет рыночной ипотеки. Из действенных механизмов – рассрочка, но она предоставляется только до сдачи дома, а часть клиентов все еще рассчитывают, что смогут перейти на рыночную ипотеку. Это повышает риски. Активно идут продажи с субсидированными ставками типа "10% на 7 лет", причем нередко без удорожания квартиры. Сбер ввел опцию понижения ставки вслед за ключевой и т.д. Участники рынка понимают, что период высоких ставок может быть долгим.

▪️На рынке долгосрочной аренды объем предложения по итогам ноября вырос еще на 10% и уже превышает 7,9 тысяч лотов. Это на 83% больше, чем год назад. Диапазон колебаний огромный. На рынке аренды схлестнулось несколько мощных тенденций. В августе-сентябре – сезонный переход из "краткосрочки" в "долгосрок". Еще часть собственников из тех, кто не отложил продажу, выставили квартиры в аренду. Но и спрос динамично меняется: те, кто раньше мог выбирать между ипотекой и арендой, теперь могут только арендовать.

Пока рост предложения опережает спрос; сейчас – хорошее время, чтобы арендовать квартиру, фиксировать ставку и просить скидки. Собственникам стоит держаться за приличных арендаторов. При этом серьезного отката ставок мы пока не наблюдаем.

@yeltsovm

👛 «Мир квартир» и «Выберу.ру» провели исследование по городам-миллионникам о том, сколько в реальности составит первый взнос и ежемесячный платеж по семейной ипотеке за «двушку».

Результаты показали, что в Москве при средней стоимости «двушки» в 22,6 млн рублей и лимите кредита в 12 млн рублей в качестве первого взноса семье придется отдать 10,6 млн, что гораздо больше требуемых госпрограммой 20%. Доля этого взноса составит целых 47% от стоимости жилья.

📍Из 16 миллионников и первый взнос составляет минимальные 20%, и зарплата позволяет семьям с детьми оформить льготную ипотеку только в двух городах:

🟡Красноярск
🟡Пермь

Жителям остальных миллионников придется искать средства для высокого первого взноса или искать работу с оплатой выше среднего по региону. #семейнаяипотека

@rusipoteka

🇷🇺 Владимир Путин, президент России:

«Корпоративные кредиты всё-таки растут, это значит, что инвестиционные планы компаний реализуются, а в сегменте розничных кредитов, конечно, наблюдается определённое снижение, собственно говоря, финансовые и экономические власти к этому и стремились.

Прошу коллег, безусловно, отслеживать всю динамику, не допускать резких колебаний и снижения кредитного портфеля банковской системы, а также обеспечивать такую его структуру, то есть сроки, отрасли, сектора экономики, куда привлекаются кредиты, чтобы она позволяла решать стратегические задачи, достигать национальных целей развития».

#путин #кредиты

@rusipoteka

🔹 АБ «Россия» временно приостанавливает прием заявок на любой ипотечный кредит банка, за исключением:

🔜клиенты, получающие зарплату на счет открытый в банке (не менее 2-х перечислений зарплаты), по всем программам кредитования;
🔜военная семейная ипотека, в том числе рефинансирование военной семейной ипотеки (для всех групп клиентов).

Порядок рассмотрения направленных заявок на согласование в банк:

🔹заявки находящие на рассмотрение по платежеспособности, без объекта недвижимости – рассматриваться не будут;
🔹заявки одобренные по платежеспособности, но не направлены на согласование объекта – рассматриваться не будут;
🔹заявки находящиеся на согласование объекта, рассматриваются в обычном режиме с дальнейшим выходом на сделку;
🔹заявка одобренные с объектом, записываются на сделки в обычном режиме.

⚡️ Для зарплатных клиентов осуществляется прием заявок по семейной ипотеке под ставку 5,8% с первым взносом 30,01% без дополнительных расходов для застройщика и клиента.

#банки #БанкРоссия

@rusipoteka

🌳 ВЦИОМ провел мониторинговый опрос о кредитном поведении россиян.

Выяснилось, что:

🟢россияне берут кредиты чуть менее охотно, чем два года назад. Доля россиян, в семьях которых есть кредит, составляет 46% (в 2022 году – 51%);

🟢младшие (1992-2000 г.р.) и старшие миллениалы (1982-1991 г.р.) являются рекордсменами по количеству непогашенных кредитов – 57% и 58% ответили, что на данный момент у них имеется хотя бы один невыплаченный кредит;

🟢за последние 5 лет кредитная нагрузка на российские домохозяйства практически не изменилась. Каждый второй заемщик, по собственным оценкам, тратит на погашение кредита от 10 до 30% ежемесячного дохода семьи (50%, в 2019 году – 47%);

🟢заемщики по большей части справляются с выплатами. 64% тех, у кого в семье есть кредит, ответили, что в течение последних 12 месяцев не испытывали трудностей с его погашением (2019 год – 66%);

🟢доля заемщиков, высоко оценивающих шансы выплатить кредит, за последние 5 лет выросла с 19% до 25%, тем самым приблизившись к значениям 2017 года (28%).

#вциом #кредиты

@rusipoteka

💬
👨Сергей Шлома,
директор направления «Вторичный рынок» Инком-Недвижимость:

«Согласно данным Инком-Недвижимость, по итогам ноября реализованный спрос (количество авансов и сделок) на вторичном рынке Москвы сохранился на уровне октября и всего на 10% отстал от значения продуктивного ноября 2023 года.

Можно сказать, что вторичный рынок абсолютно адаптировался к тому, что по ипотеке запредельно высокие проценты, и, по сути, вторичка живет без кредитов, за счет "живых денег". Потенциальный спрос в ноябре вырос на 5% и приблизился к показателю ноября прошлого года, когда покупатели были очень активны.

Сегодняшняя активность в основном обусловлена тем, что накапливается нереализованный спрос, у людей есть потребность покупать квартиры, они решают свой жилищный вопрос. Естественно, никто сейчас не инвестирует в недвижимость с целью ее перепродать дороже – об этом речь не ведется. Но на решения покупателей сильно влияют макроэкономические факторы:

▪️курс доллара,
▪️высокие ставки по вкладам,
▪️инфляция,
▪️опасения неустойчивости банковской системы.

С одной стороны, радует, что ключевая ставка позволяет держать деньги на депозитах при высоком проценте, с другой, многих это пугает.

И все чаще мы слышим от наших клиентов, что лучше и спокойнее "сидеть в бетоне". И некоторые из тех, кто располагает полной суммой для покупки квартиры, не откладывают сделки, а проводят их сейчас, даже если нет острой необходимости. Во-первых, не доверяют банкам, во-вторых, не верят в то, что при сегодняшней инфляции жилье будет дешеветь.

В ближайшей перспективе жилищный рынок в значительной степени будет зависеть от макроэкономической ситуации. Прогнозы на следующий год делать сложно. В отличие от прошлых лет, когда рынок недвижимости, несмотря на различные трудности, все-таки был предсказуем, стабилен. Теперь же по степени непредсказуемости он стал напоминать фондовый – на него влияют слухи, сплетни, фантастические сценарии, которые подкидывает желтая пресса. Как и на фондовом рынке, могут прилететь и "черные", и "белые" лебеди. В один клубок связалось столько разнонаправленных и разнообразных противоречий, что даже неясно, как рубить этот гордиев узел. Поэтому мой прогноз – все нестабильно и ненадежно, таковым пока и останется». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

🔜 Дальнейшее снижение кредитования может привести к охлаждению экономики, не отвечающему целям правительства, заявил министр экономического развития РФ Максим Решетников.

🤫🏁🏁🏁
«Меры Банка России работают, и нам очень важно проводить совместную политику, в том числе обсуждение объема новых льготных программ, в том числе которые субсидируются правительством.

Правительство со своей стороны делает максимум и для расширения экономики предложения, и для того, чтобы помочь ЦБ выполнить совместную задачу и быстрее перейти к смягчению ДКП (денежно-кредитной политики – прим.), потому что чрезмерные ограничения доступности кредита могут привести к сокращению не только инвестиций, но и занятости, охлаждению. Есть риски, что охлаждение экономики будет в масштабах, не совместимых с нашими целями», – сказал он.
🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka

🖋➖➖
«Нам нужно снижать инфляцию, и инфляция пока не начала замедляться, и в этом году инфляция будет больше, чем в следующем году. К сожалению, но тормозной путь до нашей цели займет весь следующий год и даже прихватит 2026 год».
➖➖➖

🏦 Об этом заявила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в ходе XV инвестиционного форума ВТБ «Россия зовет!».

#инфляция #цбрф

@rusipoteka

📉 ВТБ: в 2025 году рынок ипотеки «сожмется» минимум на 20%

На фоне исторически высоких рыночных ставок и изменившихся условий госпрограмм в 2025 году спрос на ипотеку продолжит сокращаться.

По оценке ВТБ, итоговые выдачи составят около 4 трлн рублей. Таким образом, по сравнению с нынешним годом снижение рынка составит минимум 20%. Об этом заявил зампред правления ВТБ Георгий Горшков.

По прогнозам ВТБ:

🔘по итогам 2024 года выдачи ипотеки в России на уровне 5 трлн рублей – на 35% ниже, чем годом ранее. Основной объем продаж придется на семейную ипотеку, которая займет более 40% в структуре банковских выдач. Несмотря на заградительные ставки, доля рыночных продуктов останется достаточно высокой – около трети;

🔘в 2025 году на динамику рынка жилищного кредитования по-прежнему будет влиять экстравысокая стоимость кредитных средств. С учетом сигналов ЦБ, с большой долей вероятности, она будет сохраняться весь следующий год;

🔘структура продаж поменяется. Собственное жилье будет оставаться для россиян необходимым во многих ситуациях, а стоимость аренды продолжит расти. Поэтому часть клиентов предпочтут воспользоваться рыночными программами, рассчитывая на рефинансирование в будущем. Доля рыночной ипотеки может составить до 40% от общего объема выдач. Еще порядка 50-55% займет «семейная» программа, при этом ее продажи из-за изменения условий после 1 июля 2024 года сократятся.

#ипотека #мнение

@rusipoteka

📄 2024 год, по данным ДОМ РФ, стал вторым по объему размещения ипотечных облигаций в истории.

🔜С начала года произведено 8 выпусков на 540 млрд руб., что примерно на 130 млрд руб. меньше, чем в 2023 году, но тем не менее является вторым результатом в истории.

🔜На III кв. из них приходится 6 выпусков на 435 млрд руб., что является рекордным показателем за все время.

Несмотря на замедление роста рынка ипотеки, рынок ипотечных облигаций продолжает расти: по результатам 2024 года темп прироста ИЦБ в обращении составит 18%, тогда как ипотечный портфель увеличится на 11%.

📊 По итогам III кв. 2024 года в обращении находился 71 выпуск ИЦБ ДОМ РФ объемом 1,8 трлн руб. (+26% к 30.06.2024). #ицб

@rusipoteka

⚡️ Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Исходя из нынешней динамики инфляции можно ожидать повышения ключевой ставки (в декабре – прим.), но называть конкретную цифру я бы не стал, поскольку прогнозы на этот счет носят все более эмоциональный характер.

Я уверен, что регулятор в декабре будет принимать решение не на основе эмоций, а рационально – по итогам взвешенного и системного анализа макроэкономической ситуации, как это делалось и раньше, с подробным объяснением и обоснованием принятых решений.

Очевидно, что и бизнес, и население ждут от финансовых властей эффективных решений, которые приведут к снижению темпов инфляции и ставок по кредитам.

Решения Банка России не могут действовать моментально, их эффект проявляется со временем. При неконтролируемом росте инфляции долгосрочное планирование, привлечение инвестиций и стабильный экономический рост будут попросту невозможны. Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ, подкрепленная соответствующими действиями правительства, должна решить задачу обуздания инфляции.

Бюджет России на следующий год сбалансирован с минимальным дефицитом, предприятия работают при полной загрузке, а ключевой проблемой останется нехватка рабочей силы.

Все говорит о том, что объективных причин для беспокойства нет. Полагаю, что на горизонте от полугода до года мы можем увидеть изменение тренда в сторону снижения ключевой ставки, а за ней и ставок по кредитам».

#мнение #ключеваяставка

@rusipoteka