Рустем Билалов | Инвестиции

Сегодня встретились с коллегой в области недвижимости. Ребята зарабатывают на срочном выкупе квартир, покупая их с торгов, с рынка, с банков. Ориентировочный цикл сделки 3 месяца.

Кому была бы интересна такая инвестиция? Какие видите риски?

Как купить участок за 3% от кадастра?

1. Находим свободный участок земли , проверяем чтобы он не стоял на кадастровом учете, находим схему зонирования района и смотрим что бы участок входил в зону ж2.
2. Готовим с помощью кадастрового инженера схему расположения земельного участка.
3. Продаем заявление по процедуре предварительного согласования земельного участка через госуслуги или МФЦ.
4. Далее есть 2 варианта развития событий, первый вам его согласуют без торгов, второй если после публикации извещения в течении 20 дней кто-то подаст заявление с намерением участвовать в торгах, то этот участок администрация выставит на торги.
5. В случае если вам согласуют участок без проведения торгов, вы оплачиваете услуги кадастрового инженера. Межевание делается за вас счёт. Если же участок выводят на торги в таком случае межевание делается за счёт администрации.
6. Межевание и постановка на кадастровый учёт делается в течении 7 дней, далее 20 дней рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка.
7. Подписание договора аренды земельного участка. Или участие в торгах.

На торгах побеждает тот, кто сделает максимальную ставку за аренду, то есть за сколько денег он готов арендовать этот участок за год. После победы строится дом, подключается электричество и выкупается земля за 3% от кадастровой стоимости.

https://t.center/proektnamilliard/728

✅ 28.12 в Росреестре последний рабочий день в этом году. Первый рабочий день - 09.01.

✅ С 01 января 2025 года будет возможна ускоренная регистрация. В соответствии с п.1.15 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» и п.1.1 ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации N 117-ФЗ в случае оплаты госпошлины в двойном размере регистрация будет производиться в срок НЕ БОЛЕЕ ОДНОГО рабочего дня, следующего за днем приема документов.

✅ С 01 января 2025 года изменится пошлина за государственную регистрацию.

Для физических лиц:

🖌 Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 000 000 ₽, размер пошлины составит 4000 ₽;

🖌 Если кадастровая стоимость больше 20 000 000 ₽, размер пошлины составит 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,02% договорной стоимости объекта и не более 500 000 ₽.

Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составит 700 ₽ вместо 350 ₽.

Для юридических лиц:

🖌 Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 22 000 000 ₽, размер пошлины составит 44000 ₽;

🖌 Если кадастровая стоимость больше 22 000 000 ₽, размер пошлины составит 0,2% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,2% договорной стоимости объекта и не более 1 000 000 ₽.

Риск экономического спада и обвала инвестиций близок как никогда

Кризис российской экономики уже на пороге - такой вывод следует из обнародованной сегодня аналитической записки Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП).

❗️О чем предупреждают эксперты:

▪️Жесткая ДКП ведет к разбалансировке процессов производства в реальном секторе, особенно в низкорентабельных секторах и секторах с длительными сроками реализации проектов (в 1 очередь это машиностроение)
▪️ Для 40% предприятий обрабатывающей промышленности высокий процент кредита - это фактор, ограничивающий рост производства. При этом доля компаний, отмечающих недостаток финансов как ограничитель роста, еще выше - 47%, и она растет.
▪️К концу 2024 года доля предприятий обрабатывающей промышленности, у которых нагрузка процентных платежей на прибыль чрезмерна, превысит 20%. Это создает высокий потенциал корпоративных дефолтов и банкротств.
▪️ Согласно опросам РСПП, в III кв. 2024 г. уже резко подскочила доля компаний, столкнувшихся с неплатежами со стороны контрагентов – до 37% (против 20-22% в среднем в предшествующий период 2021-2024 гг.). Мы, кстати, об этом уже писали.

☝️И главный вывод аналитиков: действия ЦБ по повышению ставок более не ведут к снижению уровня инфляции в экономике. Причин много: влияние на цены не спроса, а конъюнктурных шоков, рост «квази-процентных» издержек, эффект «отложенного потребления», увеличение расходов бюджета на обслуживание долга и субсидирование уже реализуемых программ льготного кредитования и др.

Поэтому в условиях жесткой ДКП экономика России фактически поставлена перед угрозой одновременной стагнации (или даже спада) и высокой инфляции.

Немного информации о климате.

Не пора ли продавать акции авиакомпаний? таких случаев все больше и больше. По некоторым прогнозам авиатранспорт могут запретить через 3-5 лет из-за погодных аномалий. Яма в 1.8 км это фатально, людям просто повезло в этот раз 🙏

Итак, выводы
Коммерческое помещение купил за наличные и в рассрочку на год. Сдачу дома задержали на год, итого получилось 2,5 года.
Цена покупки 12.6 + ремонт 0.5
Цена продажи 21,25 млн
Сдать федералам не успел, соседи суетнулись раньше, мне уже достались: мясо, кальянная, ногти, пекарня. Многим требовались доп мощности на электричество. За энергию раз 5 платил по разным статьям, но так и не добил. Арендатор предлагал 170тр, тогда объект бы продался как 10.4 года окупаемости. Но реальность на рынке сейчас 8-9 лет. Правда здесь маленький объект, в жк на первом этаже, поэтому ликвидный! Ушел итак

Квартира покупалась в ипотеку, по семейке за 12 млн и с первоначалкой 2 млн. Сдалась с ремонтом, практически вовремя. Сейчас рынок порядка ~15 или 16 млн. Но продать сегодня со ставкой вторичной ипотеки под 20-22% достаточно сложно. Аренда приносит всего 65тр в месяц. Можно было и дороже, но что-то звонков было мало, да и цель была просто перекрыть ипотеку в 49тр. Бизнес идея заключается в том, чтобы внести минималку по первоначалке, погасить ипотеку за счет арендных платежей, периодически индексируя аренду раз в год. И получить лет через 10-15 объект стоимостью 15 млн в сегодняшних деньгах, вложив всего 2 млн.

А прямо сейчас происходит эвакуация во Флориде, а это 22 млн человек!!!
И это уже не шутки. И это не негатив, как некоторые пишут мне про мои сторисы. Это уже новая реальность сегодняшний жизни.

Урагану хотят присвоить 6 уровень из 5 ранее возможных! По прогнозам это будет самый сильный ураган за 100 лет.
Но к сожалению не самый сильный из прогнозируемых, и в ближайшие 3-6 лет будут очень серьезные катаклизмы.