На каждую хитрую жо.. гайку найдется свой болт с резьбой.Когда-то я уже рассказывал эту историю, но на днях в разговоре подняли эту тему. Вспомнил, так что расскажу еще раз.
Я искренне убежден, что при инвестиции
важнее выбрать не безопасную схему инвестирования, а порядочного человека, в дело которого ты инвестируешь. Как ты схемы не строй (выкупай, бери в залог, кровью подписывайся), жулик всегда найдет способ тебя обмануть и украсть. А потом годами будешь ходить по судам. Эту истину мне регулярно подтверждает происходящая со мной или со знакомыми практика.
Три года назад мой знакомый попросил меня рекомендацию об одном застройщике. Я с ним уже работал однажды, а он впервые собирался зайти с ним в проект. Я дал рекомендацию
негативную: ненадежный персонаж, который хорошо и вовремя ничего не сделает. Знакомый послушал меня, но все-таки сделка ему показалась выгодной. Он собирался профинансировать стройку застройщика
вместо банка. Оплатить полностью строительство, а деньги с фиксированными процентами получить с эскроу счетов после продаж.
И решил он выстроить
юридическую схему, надежную как скала. Он переоформил на себя компанию застройщика с землей, максимально уставом ограничил директора в его действиях, и стал траншами выдавать деньги на «свою» организацию. Строительство шло, попало в самый бум, и квартиры успешно и дорого продавались. Несмотря на выросшую в 1,5 раза себестоимость, рост цен успешно покрывал все затраты. В модели рисовался
заработок, как для инвестора, так и для инициатора-директора.
Но тут стали возникать проблемы со сроками, то одно не приедет, то котлы газовые проекту не соответствуют, то ген подрядчик встал и ушел одним днем. Пришлось инвестору
влезать в процесс, ходить на планерки, ставить свой технадзор, решать вопросы с гос органами. Сроки начали затягиваться, а проценты начали съедать почти всю будущую прибыль. В итоге пришлось совсем сменить нерадивого директора, стать самому во главу фирмы и досдать дом.
И вот он
счастливый день – получение разрешения на ввод. Но тут начинают происходить страшные события. При работе с будущими владельцами квартир выясняется, что половина квартир продана
дважды, а на эскроу счетах не хватает половины денег из общей суммы, которые должны поступить туда по ДДУ.
И тут понеслась: наложение арестов, обращения в полицию, суды, обвинение в мошенничестве, даже у подъезда обманутые дольщики пытались отловить и избить. Оказалось, что этот гражданин, поняв, что денег он не заработает, а если и заработает, то мало, - кинулся
во все тяжкие. Он начал повторно продавать квартиры: по займам, предварительным договорам. Один покупатель вообще пришел на стройку и на грязном подоконнике под расписку отдал ему деньги за квартиру в пакете. И это не 90-е годы, а 20-е, когда об обманутых дольщиках оттрубили все каналы ТВ.
Половина "покупателей", скорее всего, подставные ребята. Но много и реально пострадавших.
Стоп, а почему на эскроу счетах половина? Тут вообще классная схема. Как вы знаете, продавать напрямую квартиры в стройке сейчас нельзя, даже если строишь
без банковского финансирования. Деньги все равно принимаются на эскроу, а потом отдаются застройщику. Но оказывается и банку и росреестру по барабану на всё. Росреестр не проверяет какого размера эскроу счет открыт в банке, а банк не смотрит зарегистрированный договор, если там нет ипотеки. В итоге умелец стал подписывать для банка один договор с маленькой суммой, а в росреестр носить договор с полной суммой. В итоге часть суммы оказывалась на эскроу счете, а часть он
забирал себе у покупателя.
Итог: годы судов, банкротство компании, 3 уголовных дела, ущерб дольщикам и инвестору на десятки миллионов, федеральный розыск и уехавший в закат «партнер».
А вы говорите займы под залог. Когда человек понимает, что он уже не заработает, мало кто будет пахать дальше из-за призрачной репутации и обещаний. В лучшем случае он перестает работать, в худшем находит – как все-таки ему заработать. Не всегда стоит гнаться за процентами, даже в очень надежной схеме.
Интересная история? Дать еще парочку таких? Ставьте
🔥#lifestory
