Подведем итоги голосования по моей задачке. Будет многобукв, так что если лень читать - сразу вниз на скрытый текст. Абсолютное большинство хочет оставить только дешевые кредиты, погасив те, что дают меньше процентов по депозитам. Если кредитные деньги достались дешево, то их возвращать никто досрочно не станет, пока они генерят на вкладе больший доход. Кстати, именно это подмечал ЦБ в своем докладе о льготной ипотеке. Модель застройщиков и банков, которой лоббировали субсидию по ипотечной ставке, предусматривала, что абсолютное большинство кредитов гасятся досрочно, но только не выданные ниже рынка. Их люди будут платить полный срок. Меня удивило, что всего 20% решится использовать эти сравнительно дешевые деньги в инвестициях. Хотя в каждом втором канале кричат про «вложись под 30-100% годовых». Видимо, большинство в это не верит, и предпочитает закрыть 20%+ кредиты, а не заработать сверху 10-80% годовых к чужим деньгам. Ну а теперь, как бы поступил я. Задачка была о двух важных вещах: 1. Грамотное использование кредитного плеча. 2. Верная работа с денежным потоком. Эти два принципа делают людей богатыми или банкротом. Дополнительно вы должны оценить собственные возможности. Какой процент вашего капитала составляют эти 50 млн? Если это весомая его часть, то вкладывать всю сумму дальше я бы поостерегся. А если 1 млн платежей, это одна пятая вашего ежемесячного заработка, то риски сильно меньше. Кредитное плечо. Я специально привел несколько разных примеров привлечения средств. С разными сроками, обеспечениями, ежемесячными платежами. Есть еще один важный фактор в договорах с аннуитентными платежами (когда в начале срока больше гасятся проценты, чем основной долг) - это срок кредита на настоящий момент. Если кредит достиг своего экватора (середины срока), то гасить его досрочно невыгодно, так как большая часть суммы уже идет в погашение долга. Кредитное плечо работает, если с помощью инвестиций ты можешь заработать больше, чем погасишь. Например, гасить ипотеку под 12%, если зарабатываешь на депозите чистые 18% - смысла нет (еще и вычетом сможешь налоги по вкладу вернуть). А значит , если у тебя кредит под 26%, ты должен найти проект минимум под 30%, а если еще заложить проценты на риск, то выше 30. У меня такие проекты есть, так что я бы все эти деньги направил в собственные проекты в недвижимости. В периоды низких ставок прекрасно работает схема, когда, покупая объект в кредит, ты гасишь арендными платежами кредитные. Сейчас, взяв кредит по рыночной ставке, сделать это невозможно. Поэтому схема не работает совсем. Покрыть такие проценты можно либо спекуляциями, либо активным бизнесом. Но это риск. Я готов его принять на сумму 50 млн, а вот на 500 млн уже нет. Вторая важная вещь, которую вы должны взвесить - денежный поток. Если у вас 1 млн ежемесячных платежей, а вы идете в 2-годовой проект в Сочи с надеждой заработать 30% годовых на конце, то платежи разорвут ваш бюджет. На них тогда потребуется оставить 24 млн, что лишает всякого смысла такую инвестицию. В проектах без регулярного кэшфлоу (денежного потока) более выгодны кредиты без промежуточных выплат. Так что для вложения в «супер доходные» апарты в Сочи лучше оставить заем на 12 мес у физика с выплатой в конце срока. Также любое обеспечение: поручительства, залог, банковская гарантия, также является вашим активом. И при выборе какой кредит гасить, при схожих ставках лучше погасить обеспеченный кредит. Высвободить имущество, которое можно будет продать или заложить более выгодно.