📌Бойко о недвижимости

Всем доброе воскресное утро🔅

На этой неделе у меня вышло 2 новых коротких выпуска на YouTube канале:

❕про семейную ипотеку:

https://youtu.be/nvMwAD8LOJs

❕про траншевую ипотеку

https://youtu.be/0DVOTjgyrCo

Приятного просмотра!

Новогодняя магия!

С 20 по 27 ноября один из лучших застройщиков Москвы дарит своим клиентам 1/4 стоимости премиальной квартиры. Участвуют 3 проекта.

Успейте оформить бронирование с 14 ноября и станьте частью этой уникальной акции!

На честность проверено - скидки реальные.

Подробности здесь📌

Нюансы рассрочки после сдачи дома

Сейчас все больше застройщиков начинают предлагать рассрочку на длительный срок с платежами после сдачи дома.

Давайте разберемся, как она оформляется. Для примера возьмем 3 основные предложения, которые мы встречам на сегодня.

1️⃣ Эталон. Рассрочка на 7 лет

Первый договор покупки - ДДУ, который прописывает первую часть платежей по рассрочке. Все будущие после сдачи платежи прописываются в ДДУ как финальный платеж.
Перед вводом в эксплуатацию ДДУ расторгается - средства с эскроу возвращаются покупателю.

‼️Давайте еще раз - по ДДУ будет прописано, что вы должны будете на несколько месяцев до ввода оплатить 90% (цифра условная) цены ДДУ. Но по договоренности с застройщиком в рамках этой акции - перед этим платежом ДДУ должны расторгнуть и будущие платежи размазать на несколько лет📛📛

Застройщик выдает гарантийное письмо покупателю, что обязуется заключить с ним ПДКП (текст гарантийки размещу в комментариях).

Второй договор - предварительный договор купли-продажи (ПДКП), заключается до момента получения собственности. Этот договор включает обязательства заключить основной договор купли-продажи, график платежей по рассрочке и регламентирует условия оформления покупателем собственности на квартиру.

Третий - договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), подписывается после получения собственности.

Дата передачи ключей - оплата 40% от стоимости квартиры по графику платежей.

Дата оформления квартиры в собственность покупателя - полная оплата стоимости квартиры.

Можно ли в квартире прописаться до оформления собственности - нет❌

2️⃣ ФСК. Программа «Живи сейчас - плати потом»

Первая часть повторяется - ДДУ, который прописывает первую часть платежей по рассрочке и финальный большой платеж (который по задумке оплачивается после ввода).
Перед вводом в эксплуатацию ДДУ расторгается - средства с эскроу возвращаются покупателю.

Второй договор покупки - ПДКП. Оформляется на промежуток между вводом и ключами. В этот момент также накладывается обременение на объект в пользу застройщика.

В момент получения собственности заключается третий договор - ДКП и покупателю выдаются ключи.

Собственность оформляется сразу на клиента с обременением в пользу застройщика.

Прописаться - можно✅

Но поговаривают, что со следующей недели правила оформления будут меняться.

3️⃣ Prime Life. Рассрочка на 3 года

Первая часть опять повторяется - ДДУ, которое расторгается перед вводом.

В момент ввода заключается ПДКП и он действует до полной оплаты рассрочки. Только после 100%-ой оплаты заключается ДКП и оформляется собственность.

Ключи передаются в момент выдачи ключей по условиям ПДКП.

Прописаться нельзя до получения собственности❌

Собственность выдается после 100%–ой оплаты.

Видите ли вы риски в этих схемах?

Самый тонкий момент для покупателя - это расторжение ДДУ и заключение следующего договора. ♨️
Тут риски несут обе стороны - каждый может передумать. В зависимости от конъюнктуры рынка в тот момент уровень заинтересованности в продолжении сделки может меняться.

Надо понимать, что в предварительном договоре содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи — обязательные для исполнения условия.

В остальном - схемы понятны.

Действующая на текущий момент у ФСК схема наиболее безопасна для покупателя. Собственность оформляется сразу. Залог в пользу застройщика - это нормальная практика до момента полной оплаты. Также ФСК с недавнего времени стимулирует всех покупателей страховать жизнь при рассрочке.

Не совсем понимаю, зачем Эталон заключает ПДКП в своей цепочке договоров, если ДКПБВ вполне подходит для покупки пока еще недостроенного объекта (по договору КПБВ исторически продают коммерцию в период строительства).

Согласитесь, что жить в новой квартире и платить по ней рассрочку как за аренду - это крайне удобно. Но риски этой схемы нужно держать в голове.

Как вам такие схемы? Согласились бы вы переехать в квартиру, сделать там ремонт, еще не будучи собственником?

📌Бойко о недвижимости

Материальная выгода от льготной ставки

Суть проблемы:
В законодательстве есть определение материальной выгоды - это экономия на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами.

Согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса, у налогоплательщика возникает обязанность оплачивать НДФЛ, если ставка по кредиту ниже 2/3 от ключевой ставки. На разницу, которая считается материальной выгодой, начислялся НДФЛ в размере 35%‼️

Таким образом, при сегодняшней ставке в 21% оплачивать НДФЛ должны были все ипотечники, оформившие кредиты под 14% годовых и ниже.

При этом любая материальная выгода, полученная с 1 января 2021 года по 31 декабря 2023 года (включительно), была освобождена от налогообложения (пункт 90 статьи 217Налогового кодека).

В этом году ранее мы рассуждали на эту тему, больше всего опасаясь за тех, кто берет льготные кредиты у своих работодателей.

Для понимания глубины проблемы приведу расчет потенциального размера налога❌❌❌

Ипотечная сумма - 12 млн руб
Ипотечная ставка - 6%
Ключевая ставка - 21%
2/3 ставки - 14%

(14%-6%) * 12 млн руб = 960 тыс руб в год - это размер моей выгоды
960 тыс руб * 35% = 336 тыс руб - это размер налога к уплате

Расчет статичен, а по году он должен иметь зависимость от размера ключевой ставки по дням.

Как сейчас⁉️

29 октября 2024 года Президент подписал закон, который освобождает от уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) с материальной выгоды, возникшей в связи с экономией по процентам у россиян, взявших заем у своего работодателя или связанных с ним лиц, ипотечный кредит до 2025 года.

Условия, при которых НДФЛ с материальной выгоды не платят:

✅ кредитный договор заключен до 31 декабря 2024 года;
✅ кредит выдан на новое строительство жилого дома или приобретение на территории России уже построенного жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них;
✅ у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет.

Выходит, что ключевым фактором освобождения от уплаты налога является право на вычет‼️

Получить налоговый вычет могут только наёмные сотрудники, за которых работодатель платит НДФЛ. Индивидуальные предприниматели и самозанятые НДФЛ не платят, а значит на вычет претендовать не могут и обязаны платить налог.

Право на вычет надо подтвердить в налоговой инспекции — там выдается специальное уведомление.

Я, например, свой вычет истратила еще в 2016 году. Получается, что это поощрение не касается всех тех граждан, кто осуществлял ранее сделки с недвижимостью и уже использовал своё право. А сейчас я ИП, поэтому на это право вообще бы не могла претендовать.

Я почувствовала какую-то дискриминацию. И особое сочувствие к тем, кто брал ипотеку по 0,01%. А вы?

📌Бойко о недвижимости

Душевный разговор с коллегами

Всем дорогим подписчикам добрый вечер!

Я знаю, что среди вас много моих коллег – брокеров, агентов недвижимости.

И мне хотелось бы с вами обсудить вот такой вопрос: в какой момент вы получаете максимальное счастье от работы с клиентом?

Все знают, что процесс работы с клиентом часто бывает достаточно долгий и выглядит следующим образом:

💡клиент приходит вначале на первичную консультацию для выявления потребностей

💡потом мы предлагаем несколько проектов, обсуждаете их по Зуму

💡потом в отобранных проектах назначаем встречи в офисе продаж и изучаем локации ногами

💡клиент выбирает один из проектов и в нем мы подбираем максимально подходящую планировку

💡оплачиваем брони

💡готовимся к сделке: получаем одобрение ипотеки, выпускаем эцп, переводим деньга на счет.

В зависимости от стадии реализации проекта срок от бронирования до сделки также может занять несколько месяцев.

И за этот период велика вероятность того, что сделка не состоится:
⛓️‍💥 клиенту могут не одобрить ипотеку
⛓️‍💥у клиента могут измениться финансовые возможности
⛓️‍💥на рынке могут измениться условия ипотечного кредитования
⛓️‍💥клиент просто может передумать.

Но если вдруг долгожданная сделка всё-таки произошла, это ли не повод для радости?

А после сделки проходит ещё достаточно длительный период до получения денег. То есть брокер оплату за выполненную работу, при работе с застройщиком напрямую, получает только через несколько месяцев.

Таким образом, срок между первым знакомством с клиентом и моментом получения денег часто занимает четыре – шесть месяцев.

И теперь ключевой вопрос, дорогие коллеги, в какой момент вы больше всего получаете удовольствия от работы с клиентом?

Это глубокий вопрос про проф выгорание. Мы обсуждали его с моей командой, теперь мне хотелось бы поговорить с вами.

Этот пост призывает задуматься каждого брокера, а в какой момент работы с клиентом, вы испытываете счастье? Если радоваться только сделкам, то они иногда срываются по независящим от брокера причинам.
Если радоваться деньгам, то из-за длинного срока оплаты можно уже забыть, за какую сделку они приходят.

Могу сказать за себя, что я чувствую наибольшую радость в момент, когда клиент оплачивает бронь.

Это тот момент, когда клиент подтвердил, что предложенный мною проект ему нравится и удовлетворяет его запросу. В момент бронирования я реализую себя как профессионал, который выполнил свою работу и смог подобрать верный проект.

Конечно, дальше начинается самый сложный период подготовки к сделке. Но это уже техника и тут процесс достаточно регламентированный, поэтому не является для меня таким эмоциональным.

Не знаю, смогла ли я достоверно описать, в чем суть вопроса.

Поделить, пожалуйста, а как вы проживаете этот процесс работы с клиентом?

📌Бойко о недвижимости

Паркинг

На прошлой неделе в продажу вывели парковку в ЖК SOUL. Пока продают машиноместа только под первой очередью, которая сдается в конце 2025 года.

У меня есть клиенты, которые покупали семейные квартиры в этом комплексе. Они максимально настроены на покупку машиномест.

В продажу парковочные места в SOUL стали выводить порционно по несколько мест. Когда партию разбирали, выводили новую с индексацией.

Так цены на стандартные места площадью 13,4 квм выросли за неделю с 3,9 до 4,2 млн руб. А крупные машиноместа площадь 14,8 квм стали стоять 4,5 млн руб.

Почему так? Потому что под первыми 2-мя корпусами располагается одноуровненый паркинг с обеспеченностью 0,26%. Машиномест мало, а часть из них приспособлены под электромобили. Поэтому их разберут по любым ценам.

А давайте разберемся: 4-4,5 млн - это нормальная цена для паркинга или нет⁉️

Выше в иллюстрации к посту я привела аналитику по стоимости паркинга в выборочных проектах.

Хотелось рассмотреть ключевые факторы, влияющие на стоимость машиноместа:

‼️ коэффициент обеспеченности машиместами (отношение парковочных мест к количеству квартир)

‼️квартирография (распределение количества квартир по комнатности)

‼️удаленность от метро

‼️срок сдачи дома

📌Мысль, о которой я хочу, чтобы вы подумали:

вы покупаете квартиру в новом жилом комплексе на старте продаж, а продажи машиномест начнутся через полгода-год. Это определенная неизвестная в формуле покупки квартиры. Как заранее «прикинуть» ориентировочную стоимость машино-места?

📌Ответ: посмотреть на выше обозначенные факторы:

Чем выше обеспеченность, тем дешевле должна быть стоимость машиноместа.
Чем ближе к метро, тем дешевле.
Чем меньше семейных квартир, тем дешевле.

Срок сдачи - не прямой, а косвенный показатель, который помогает при анализе распроданности: чем ближе срок сдачи, тем выше должна быть распроданность. Если распроданность низкая, а срок сдачи уже скоро - можно расчитывать на скидки от застройщика или недорогую аренду.

Могу отметить, что сейчас идет глобальная тенденция на снижение обеспеченности квартир машиноместами в жилых комплексах всех классов. Строить подземный паркинг - дорого. Поэтому застройщики пытаются уместить его в 1-м уровне, чтобы съэкономить.

В этом случае продажи машиномест могут быть подверженны следующим ограничениям:
〽️машиноместа выводят в продажу порционально
〽️покупателям студий машиноместа не продают
〽️доступные к покупке машиноместа на квартиру рассчитывают в зависимости от количества спален (1-2 спальни - 1 м/м, 3 и более спален - 2 м/м)

Вновь наступает время, когда паркинг может стать неплохой инвестицией.

📌Бойко о недвижимости

Ребята, всем привет!

Вышел мой новый выпуск на YouTube.

https://youtu.be/R6coSEKn6oY

Я разобрала ЖК, которые не стоит покупать для жизни, пока вы сами не приехали на локацию и не обошли её окрестности.

А какие ЖК со спорной локацией можете выделить вы?

Буду благодарна за комментарии под видео именно на YouTube.

📌Бойко о недвижимости

Как можно заработать, не выходя из дома

ГИС ЖКХ и «Госуслуги Дом» провели исследование на тему, знают ли жителей многоэтажек о возможном заработке на общем имуществе.

По результатам опроса оказалось, что более 50% жителей многоквартирных домов не знали, что общее имущество в доме дает возможность получать дополнительный доход и распределять его на домовые нужды.

Давайте разберемся, а каким образом могут зарабатывать жильцы⁉️

По закону каждому собственнику квартиры принадлежат не только его квадратные метры, но и доля в общедомовом имуществе. К нему относятся крыши, чердаки, подвалы, фасад дома, лифты, коридоры, земельный участок, если он образован и поставлен на государственный кадастровый учет (ст. 36 ЖК РФ).

Распоряжаться этим имуществом, в том числе зарабатывать на нем, вправе собрание собственников.

Чтобы зарабатывать на имуществе, нужно на общем собрании собственников (ОСС) определить, кто будет представлять интересы собственников и заключать договоры, на каких условиях будет использоваться имущество и на какие цели потратить полученные деньги.

Способы заработка жильцов:
❕сдача нежилых помещения в аренду
❕размещение рекламных конструкций на фасадах
❕установка аппаратов для фильтрации воды
❕установка платежных терминалов
❕организация временной парковки на придомовой территории

На что можно потратить полученные деньги:
‼️текущий ремонт и обслуживание дома,
‼️оплату коммунальных услуг,
‼️организацию благоустройства
‼️оплату вывоза мусора
и на другие цели

Основная сложность на пути заработка - это договориться всем собственникам о необходимости и условиях сдачи общего имущества.

Дружите с соседями🫶

📌Бойко о недвижимости