Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

📌Интересные цифры от data flat по Московскому региону за 2024 год.

За весь 2024 год оценка выручки от розничных продаж квартир и апартаментов по зарегистрированным ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва и Московская область) ниже на 2%, чем за 2023 год.

Продажи в лотах в агломерации ниже на 20%, а в квадратных метрах - на 18%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 21% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 15% выше, на фоне роста средней площади на 3%.

🔸Отдельно в Москве (в старых границах) количество реализованных лотов на 19% ниже. Зафиксирован рост средней площади реализованного лота на 6% и рост средней цены реализованного лота на 26%.

🔸Новая Москва продажи в в лотах сократились на 5% на фоне роста средней цены реализованного кв. м на 9%, а лота - на 6%.

🔸В Московской области число реализованных лотов сократилось на 27% при том, что цена реализованного кв. м подросла на 9%, а лота - на 8%. Методика расчетов - в первом комментарии.

- - -
Лучше всего себя чувствует Москва в пределах МКАД, область хуже в семейку народ всё-таки более ликвидное старается брать.

#аналитика #москва

🤝Всем спасибо, кто откликнулся в #подбор

Помню про ваc и всем напишу в личные сообщения.

🚀 Последний шанс: анкета предзаписи на ПОДБОР, два места!

Друзья, иногда жизнь предлагает возможности, которые нельзя упускать.
Сейчас — именно такой момент.

Каждый, кто сегодня принимает решение инвестировать в недвижимость, играет в долгую:
✔️ Закладывает фундамент финансовой стабильности.
✔️ Создает актив, который будет расти в цене.
✔️ Обеспечивает себя и свою семью на годы вперед.

Но давайте будем честны: рынок не прощает спешки и ошибок. Покупка — это не лотерея. Она требует глубокого анализа, четкой стратегии и правильных действий.

Я знаю, как сделать так, чтобы вы не только сохранили, но и приумножили свои деньги. Именно поэтому я смогу взять еще 2 человека на подбор недвижимости.

💥 Это последний раз, когда мы публикуем анкету предзаписи.

Сделайте шаг навстречу своей лучшей инвестиции.
Этот пост — ваш шанс начать, а завтра, возможно, будет поздно.

👉 Ссылка на анкету: https://forms.gle/kmTHxqAJ3DGdWd326

#подбор

🏢Объект недвижимости или арендатор, что важнее? 

Некоторые «эксперты» говорят, что помещение неважно, а важен только арендатор. Давайте детально разберём этот тезис в различных конструкциях.

👍Хорошее помещение / 👍Хороший арендатор.
Самая твёрдая конструкция здесь вы защищены, в случае съезда арендатора вы сможете без проблем найти нового, по ставке аренды такой же или выше. 

Доходность: обычно низкая или средняя.
Рекомендация: Покупать.

👍Хорошее помещение / 👎Плохой арендатор.
Здесь сложнее, если в помещении арендатор типа КБ или Апрель и заключён долгосрочный договор на 15 лет, с индексацией по согласованию. Дорого продать, скорее всего, не получиться, так как доходный метод оценки помещения будет показывать грустные цифры. 

Доходность: низкая.
Рекомендация: Держать искать замену арендатору. 

👌Плохое помещение / 👍Хороший арендатор.
Такие кейсы бывают, даже не очень хороший объект могу снять по хорошей ставке аренды, лучшее решение продать, чтобы купить объект лучше по качеству. 
Доходность: средняя/высокая.
Рекомендация: Продавать

👎Плохое помещение / 👎Плохой арендатор.
Самая слабая конструкция, с большой вероятностью потери капитала. Обычно это объекты с 6-8 летней окупаемостью, в небольших населённых пунктах. В рост капитализации таких объектов я не верю, и при съезде арендатора, бо́льшая часть вложенных денег испариться.

Доходность: средняя/высокая.
Рекомендация: Держаться от этого подальше)

Итог: В долгосрочном портфеле у разумного рантье должны быть как минимум хорошие объекты, желательно с хорошими арендаторами, надёжно сохраняющие ваш капитал. Владение недвижимостью, как и другими классами активов я бы не назвал полностью пассивным бизнесом, базовыми навыком управления объектов желательно, чтобы инвестор всё-таки обладал.

📌Напишите ваше мнение, что вы купите хорошее помещение или сильного арендатора, и выбрать здесь можно только одно?

Если полезно и продолжаем 🔥

💰Клуб инвесторов | YouTube | Советник инвестора

#неликвид #коммерческаянедвижимость #габ

Ну поехали. Будет интересно…

#макро

⚡️Инфляция в России в январе выросла, но вероятно ее пик уже пройден

15 января Росстат опубликовал новую порцию данных. Так потребительская инфляция в России на неделе до 13 января выросла на 0,13% н/н и на 0,67% с начала года. По итогам декабря широкий ИПЦ вырос на 1,32% м/м и 9,52% г/г, базовый — на 1,02% м/м и 8,93% г/г, говорится в отчете ведомства.

Вышедшие цифры оказались ниже ранее опубликованных прогнозов, что подтверждает версию, что пик инфляции в России пройден. Основной вклад в достижение этого результата внесло замедление роста цен в сфере услуг.

Так рост цен в сфере услуг в декабре замедлился с 1,3% м/м до 0,2% м/м, что стало вторым самым низким значением этого показателя за последний месяц года за всю историю ведения статистики.

Основной вклад внесли цены на транспортные услуги, которые вырасти на 0,15% м/м, после 2,6% м/м в ноябре. Также замедлили свой рост и тарифы на услуги связи до 0,3% м/м, по сравнению с ростом в 6,8% м/м в предыдущем месяце.

Если ЦБ после анализа данных решит, что промежуточные результаты в борьбе с инфляцией достигнуты, то с большой долей вероятности ставка рефинансирования останется на прежнем уровне.

- - -
Пока ничего не ясно, но шансы оставить ставку на текущем уровни высоки.

#инфляция #ставка

📌Кстати, могу делать обзоры на не очень доходную и не интересную, с моей точки зрения коммерческую недвижимость. Делаем?

📌В личку спрашивают, почему не делаю обзоры на ликвидную коммерцию) Все просто, реально хороших объектов очень мало, а что мы сами будем покупать? 🧐

#база

❗️ВАЖНЫЙ ПОСТ. ОКНО ВОЗМОЖНОСТЕЙ

Друзья, сейчас на рынке недвижимости открываются действительно уникальные возможности. Сложившиеся обстоятельства играют на руку покупателям:

✔️ Застройщики предлагают скидки, которые полгода назад казались невозможными.
✔️ Льготные программы дают шанс зайти в проекты с минимальными затратами.
✔️ Объекты, которые раньше были недосягаемы, становятся реально выгодными.

Но важно понимать: рынок не будет ждать. В таких условиях цена ошибки слишком высока. Нужен точный расчет и глубокий анализ, чтобы вы не упустили лучшие варианты и не переплатили или наткнулись на не самый лучший вариант.

Поэтому мы с командой решили открыть дополнительный набор на услугу подбора. Будет Всего 2 места для тех, кто готов действовать!

Что вы получите:
🔑 Полный разбор вашего запроса, подбор подходящих объектов.
🔑 Переговоры с застройщиками для максимальной выгоды.
🔑 Контроль сделки от А до Я.

📩 Как попасть:
Заполните анкету предзаписи – это первый шаг, чтобы мы могли понять ваш запрос и отобрать тех, кому мы действительно сможем помочь.

-Она ни к чему не обязывает.
-Со всеми, кто ее заполнит я буду общаться лично.
-Дает возможность попасть на подбор по самым лучшим условиям

⚠️ Важно: анкету будет активна до 19.01.2025 23:59. После этого я анкету закрою.

Сейчас — лучшее время действовать. Но важно делать это осознанно. Я за подход, который заставит ваш капитал работать максимум эффективно, соблюдая риски.

Заполняйте анкету, и мы сделаем все, чтобы ваша инвестиция стала одной из самых удачных.

👉 Ссылка на анкету:

https://forms.gle/kmTHxqAJ3DGdWd326

#подбор

📌«Самые распространенные мифы про инвестиции в недвижимость».

Покажитесь реакцией 👍, если формат заходит - будем с вами чаще практиковать!

Посовещались с командой и решили взять еще 2ух людей на подбор, потому что сейчас есть крутые возможности и предложения от застройщиков! Самое лучшее время для покупок. Завтра открываю анкету, успеют самые быстрые! Со всеми, кто заполнил лично буду общаться - что понять, подойдет ли вам подбор и сможем ли мы вместе сделать результат!

📌Средняя величина дисконта на "вторичке" по России составляет 6% в декабре-январе, подсчитали в аналитическом центре Домклик.

"В декабре 2024 года – январе 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке РФ составил ровно 6%. То есть сегодня при покупке стандартной квартиры стоимостью около 5 млн рублей покупатель может выторговать, в среднем, около 300 тыс. рублей", - говорится в исследовании центра.

Среди крупнейших регионов самые значительные скидки предлагаются в Воронежской области (11,4%), Краснодарском крае (11,3%) и Волгоградской области (7,6%).

- - -
Кстати, домклик один из немногих отслеживает реальные цены в дкп, отличии от аналитики агрегаторов.

#недвижимость