🔻نظریه کمیسیون مشورتی حقوقی مورخ ۱۳۹۶.۱۰.۱۲ با موضوع مفهوم سهلالبیع بودن در گزارشهای کارشناسان رسمی دادگستری
▪️موضوع:
- در زمان درخواست ارزيابی املاک و مستغلات از سوی بانکها، دواير اجرای ثبت اسناد و املاك و اجرای احكام دادگستری قيد و درج عبارت سهلالبيع بودن اموال مورد ارزيابی به كارشناسان رسمی تكليف میگردد؛
- برابر تفاسير مختلف بعمل آمده در مورد سهلالبيع بودن، برخی آن را تابع شرايط اقتصادی و رونق بازار سرعت در تبديل اموال به وجه نقد میدانند و از طرف مراجع مذكور لحاظ نمودن صحت اسناد و مدارک اموال غيرمنقول را سهلالبيع تلقی میكنند كه قيد جمله در هر صورت دارای بار حقوقی و در نهايت تحميل مسئووليت حقوقی و جزايی برای كارشناسان رسمی در آينده میباشد.
▪️طرح سؤال از کمیسیون مشورتی حقوقی: سهلالبيع بودن از نظر حقوقی در گزارشات كارشناس رسمی دقيقاً چه مفهومی دارد و آيا اصولاً قيد آن برای كارشناسان رسمی دارای بار حقوقی میباشد يا خير؟
▪️اتفاق نظر:
- سهلالبيع به معنی «فروش آسان» است و اتخاذ تصميم قطعی درباره اين كه مالی سهلالبيع است يا خير بعهده مرجعی است كه میخواهد مالی را به عنوان مال سهلالبيع قبول نمايد.
- ليكن مرجع مذكور میتواند برای بررسی اين موضوع و تشخيص آن از نظر افراد اهل فن از جمله كارشناسان رسمی دادگستری استفاده نمايد و عوامل متعددی میتواند در تشخيص اين امر مؤثر باشد كه موارد مذكور در سؤال از جمله آنهاست.
- بديهی است كه در صورت ارجاع اين موضوع به كارشناس، نظر كارشناسی همچون ساير موارد بايد مستدل و مستند بوده و مبانی آن تشريح شود و با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضيه انطباق داشته باشد و الا موجب مسؤوليت برای ايشان است.
استعلام: چنانچه خریدار، ملکی را بهواسطه نظریه کارشناسی به چند برابر قیمت واقعی خریداری کند و به جای فسخ معامله به جهت خیار غبن فاحش علیه کارشناس طرح شکایت کیفری ارزیابیِ خلاف واقع کند و حکم بر محکومیت قطعی کارشناس صادر شود؛ آیا خریدار میتواند به واسطه این محکومیت کیفری از کارشناس تفاوت قیمت و غرامات را درخواست کند؟
پاسخ: در فرض سؤال که شخصی ملکی را با چند برابر قیمت واقعی و به استناد نظریه کارشناس خریداری کرده است و حکم قطعی بر محکومیت کیفری کارشناس به سبب ارزیابی خلاف واقع صادر شده است؛ با توجه به قواعد مسئولیت مدنی، کارشناس را در حدودی میتوان به جبران خسارت محکوم کرد که امکان جبران آن به طریق دیگری از قبیل فسخ معامله میسر نباشد و یا پیگیری خواهان منتهی به جبران ضرر نشده باشد.
چکیده: اگر به سبب ارزیابی خلاف واقع ملک به قیمت نامتعارف و چند برابر، خریدار مغبون گردد و در صورت محکومیت کیفری کارشناس، چنانچه خریدار از طریق فسخ به جهت غبن، موفق به جبران خسارت نشود، مابهالتفاوت قیمت از باب مسئولیت مدنی قابل مطالبه از کارشناس است.