Откуда берется высокая рентабельность в арендном бизнесе? Анализируя наши проекты 2024 года мы заметили рост стоимости недвижки в закупке, ремонтах, юридических и инженерных услугах и т.д. Аренда, конечно, тоже повышается, но с задержкой, и рост аренды отстает от роста стоимости недвижки, что безусловно отражается на рентабельности. Коллеги из отдела закупок проанализировали, что есть на рынке и с кем мы конкурируем. Выбрали 15 девелоперов Афин - 5 больших, 5 средних и 5 маленьких, названия разглашать неэтично. Результаты очень интересные: 1. Самый низкая рентабельность составила 0.9% годовых 🫣 2. Самая высокая - 3.8% 3. Если аренда гарантируется девелопером, самое лучшее предложение было 2.5% годовых на 3 года. 4. У 80% девелоперов ценник чудесным образом соответствует требования под ВНЖ от €250к 5. 93% девелоперов чрезмерно оптимистично (завышено, с нашей точки зрения) озвучивают будущую стоимости аренды 6. 70% девелоперов рекламируют объекты как новое жилье, а когда копнешь чуть глубже - оказывается это кап ремонт старого жилого фонда. Важно отметить, что почти все девелоперы предлагают объекты на этажах от 0 и выше, то есть выше LGF (lower ground floor/цокольный этаж). Чем больше мы присматриваемся и изучаем рынок недвижки на этажах, тем больше становится понятно, что спрос пока превышает предложение, и по сути девелоперы могут брать премиум на «ровном месте». Большинство недвижек расходится китайским инвесторам, и основной драйвер в этой области остается ВНЖ. Продолжение>>> Наша основная ниша это LGF (lower ground floor или нижние этажи), хотя мы продолжаем делать подходы к верхним этажам. Почему в этой нише у нас получается выдавать 6% и выше? 1. Локация - близость к метро или к точкам притяжения в определенных районах. 2. Размер - чем меньше, тем выше рентабельность. Пока наш рекорд был 20кв.м., но скоро порадуем рынок 18кв.м. Подсматриваем в Нью-Йорке и Токио. 3. Надежность реновации и отказоустойчивость инженерных систем. Пару раз обжигались и после этого, все объекты делаем сами. Простой арендного объекта может быстро уменьшить годовую рентабельность. 4. Эффективная закупка и понимание рынка и роли игроков в этом процессе (продавец, агент, нотариус, юрист, инженер). Есть еще десяток или два нюансов, но 👆 вот эти 4 критерия на 90-95% помогут сделать правильный выбор. Всем удачных инвестиций👍