📌 Разбор ЖК Достижение Коротко о проекте: Застройщик – Sminex (-Интеко) Класс - Бизнес Точечный проект - 1 дом, 6 секций Количество квартир – 1214 шт Высота потолков – 3,15 м Количество мест в паркинге – 835 шт (к-т обеспеченности – 69% (высокий) Среднее количество квартир на этаже – 9 шт Площадь ЗУ под застройку – 2,3 га, из которых 1,5 га отведено под благоустройство Отделка – без отделки Выдача ключей – 4 кв. 2024 года Локация 📍 тут Плюсы: ➕ современное инженерное оснащение дома: очистка воды до уровня питьевой, фильтрация воздуха от аллергенов, окна с повышенной шумоизоляцией, собственная котельная, которая защитит от отключения горячей воды ➕ собственный бесплатный фитнес-клуб для жильцов ➕ интересная архитектура в стиле Ар-Деко ➕ Останкинский парк и парк ВДНХ в пешей доступности ➕ красивые виды на Останкинскую башню с высоких этажей ➕ продуманные функциональные планировки ➕ доступность общественного транспорта: платформа Останкино - у подъезда метро Бутыркая - 8 минут пешком (после открытия станции Суворовская в 202х году станет второй станцией от кольца) Минусы: ➖ неуютное соседство: жд полотно, телевизионный технический центр Останкино ➖собачий приют, питомцев которого выгуливают в парке Дубовая роща ➖ обособленное расположение, не в составе жилой застройки ➖ строительство реновационных домов на соседнем участке Умеренная конкуренция в локации, сравнивают Дом Достижение с : - ЖК Серебряный фонтан - готовый комплекс, пользующийся высоким спросом на квартиры, - ЖК Режиссёр - дом близко от парка ВДНХ от застройщика ФСК, - ЖК Сенатор - дом от застройщика Трансстройинвест, который специализируется на небольших точечных проектах, дом зажат между пожившими домами, всего 167 квартир в доме, поэтому значительно спрос не оттянул - ЖК Very - хороший комплекс от Основы в непосредственной близости от парка, но без собственной школы и далеко от метро - ориентир на совсем молодые семьи или людей, работающих на удаленке. Мнение автора: Выход Дома Достижение был крайне долгожданным для жителей этого района. Именно они и были первыми покупателями. Когда местный спрос закончился и прошли сделки по инвестиционным ценам, спрос снизился. Ряд ошибок был допущен застройщиком при продаже этого дома: * 2 раза производилась отмена/пересмотр броней * С первых дней в продажу вывели 90% квартир, поэтому самые ликвидные варианты разобрали на старте по лучшим ценам * На текущий момент у застройщика остались варианты с изъянами (виды на жд на низких этажах, квартиры, соседствующие с лифтом, или варианты у выпирающей стены) или по завышенным ценам * Текущая распроданность ЖК - 60%: резкое повышение цен в первые месяцы, отсутствие гибкой скидочной политики и выгодных ипотечных программ не способствуют текущим продажам (25 квартир от застройщика продано за 4 мес 2023 года) * Перенос срока сдачи дома на 1 год и громкое официальное уведомление об изменении используемых в строительстве материалов привели к существенному снижению цен у застройщика осенью 2022 на 15-20% в зависимости от лота (многие застройщики также заменили материалы, но сделали это без огласки) ⚡️ Вывод: Продукт у Дома Достижение один из лучших на рынке. Но цены и ассортимент у застройщика не могут конкурировать с переуступками. Разница в цене от 10 до 18%. Думаю, что часть потенциальных покупателей, напуганных срывом сроков по проекту Jazz, даже при желании купить Достижение, будут ждать реальной выдачи ключей, чтобы не зависнуть в ожидании. Поэтому спрос в отношении проекта оживет в 2024 году. Текущие цены застройщика можно воспринимать, как ориентир для цены готовых квартир на ключах, если качество готового продукта будет соответствовать рендерам. 📌 Рекомендации: у застройщика покупать квартиры не стоит, переуступки интереснее - по цене и по выбору. Если выгодно взять переуступку, то можно отловить рост 10-15% к цене за год - после получения 🗝️. Собственникам рекомендация - сейчас не выходить из проекта и дождаться финальных аккордов. В идеале - поймать момент между РВЭ и ключами, когда переуступка еще попадает под семейную и ИТ-ипотеку.