Смена поколений на пути к капитализму Общался я с представителем семейного бизнеса в сфере коммерческой недвижимости из региона. Картина маслом: бывшие советские заводы (чья продукция и тогда то была устаревшей, а сейчас в принципе смотрится как реставрация антиквариата советской эпохи), огромные площади, избыточные мощности электричества, прилегающие земельные участки размером со стадион (разумеется пустующие). Все это хозяйство было приватизировано старшими членами семьи в 90ые, нарезано кусочками и постепенно превращается из рабочих цехов в скажем так бизнес центры класса В-/С. Когда я поспрашивал про средние ставки аренды то даже не зная местного рынка был сильно удивлен: слишком дешево даже для убитой сталинки, переделанной под офисное помещение. Быстрый поиск по локальным доскам объявлений и я понял что мое удивление справедливо - ставка аренды ниже рыночной раза в 2,5, это даже без ремонта! Зато 100% наполняемость и никакой текучки арендаторов, стабильность-с. На мой робкий вопрос не думали ли про редевелопмент: отдать часть под жилье либо хотя бы отремонтировать памятники советской архитектуры ответ был удручающий - старшее поколение консервативно и не хотят вкладывать деньги, кредиты нынче дорогие, а поток дивидендов привыкли тратить, семья большая. Речь, на секундочку, про сотни миллионов рублей арендной выручки в год. Справедливую рыночную стоимость таких помещений я даже боюсь представлять! Это 10 млрд ₽+. Казалось бы, ну продайте, купите ОФЗ и спите спокойно с доходом х4 от текущего! Но нет, продавать даже частями тоже не готовы. Нанимать профессиональную управляющую компанию тоже не готовы, переживают за воровство 🤷🏻‍♂️ Полагаю что так эти кирпичи и простоят еще лет 10 без ремонта, пока отцы совсем не отойдут от дел. Потом дети либо затянут поясочки, сделают ремонт, постепенно заменят арендаторов и повысят ставки и все у них будет хорошо… либо продолжат пилить привычный поток аренды еще сколько-то лет, до первой аварии или пожара. А миллионный город и его жители так и будут грустить все эти годы лицезреть в центре ветшающие советские фасады (частично закрытые сайдингом в начале нулевых). Грустно это все. Но рано или поздно огромное число таких бриллиантов в центрах миллионников будут вываливаться на рынок, скупиться эффективными управляющими , идти под реновацию и редевелопмент. Жаль что придется ждать еще лет 10-15. Ну либо появится компания, которой будут безоговорочно верить подобные собственники старого формата, и сможет в модели долгосрочной аренды брать такие объекты, ремонтировать, эффективно управлять арендаторами и зарабатывать свой жирный upside на разнице арендных ставок. Но есть риск что после редевелопмента «отцы» вспомнят 90ые, расторгнут контракт и будут менее эффективно, но самостоятельно сдавать отремонтированные советские цеха в аренду. #мысли #недвижимость #рантье #сменапоколений Мой канал: Гуринович делится!