адвокат Артём Сидоров

Ведем несколько дел в судах, связанных с продажей квартир под влиянием телефонных мошенников. Сейчас выманивание денег у доверчивых граждан приняло характер эпидемии, поэтому хотелось бы дать несколько советов тем, кто покупает квартиру. Что должно насторожить? Во-первых продавец говорит, что квартиру нужно продать быстро. Во-вторых цена ниже рыночной. Сразу приостанавливать сделку нужно, если видно, что человека цена квартиры особо не интересует, соглашается на еще больший дисконт от заявленной. Человек одинокий, при этом в качестве причин продажи называет необходимость помочь детям, переехать срочно в другой город. При дальнейших распросах точно не может указать куда переезжает, связываться с его родственниками категорически запрещает. В целом может выглядеть подавленным, нервничать, постоянно с кем-то разговаривает по телефону, выходя в другую комнату или переписывается в мессенджере. Особенно должно насторожить покупателя то обстоятельство, что квартира - единственное жилье и не ясно где будет жить продавец после сделки. Не говорит о нормальном характере сделки то, что риэлтор продавца работает в агентстве недвижимости или известен на рынке, т.к. риэлтор может тоже не знать о мошенниках или действовать с ними в сговоре. Также не имеет большого значения удостоверение сделки нотариусом, освидетельствование психиатром. Мошенники, представляясь сотрудниками ФСБ или иных правоохранительных органов, убеждают человека, что он участвует в некоей спецоперации, нужно продать квартиру формально, деньги перевести им на “безопасный счет” или отдать наличными для сохранности. При этом убеждают, что “спецоперация” секретная и говорить о ней никому нельзя. Если вы видите явные признаки продажи квартиры под влиянием мошенников, можно прямо спросить об этом продавца, в явном случае можно вызвать полицию. Т.к. если вы такую сделку заключите – потом пару лет проведете в судах и на допросах и очных ставках по уголовному делу. Практика по таким делам неоднозначная, чаще квартиру оставляют покупателю, т.к. он не осведомлен о действиях мошенников, но многое зависит от выводов судебной экспертизы и других обстоятельств дела. Есть случаи, когда суд квартиру возвращает продавцу. В любом случае, возникает ситуация, когда в выигрыше только мошенники, а два пострадавших это продавец и покупатель. Поэтому лучше попытаться пресечь мошенничество. Мы на таких делах специализируемся, поэтому если вы попали в похожую ситуацию – обращайтесь – поможем. Тел. 8 903 125 76 30 www.advokatartemsidorov.ru

Госдума приняла в третьем чтении совершенно одиозный закон, поражающий в правах участников строительства. Причем всех, в том числе и тех, кто заключил договоры долевого участия до вступления закона в силу. Законом фактически официально дается право строить жилье сколь угодно низкого качества и нести за это только ограниченную ответственность. Например, предусмотрено, что в случае взыскания по недостаткам отделки, оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования общая сумма (включая расходы на устранение недостатков, неустойки (штрафы, пени), проценты) не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена самим договором. Например, если цена договора 10 000 000 - можно взыскать максимум 300 000 р. - с учетом всех штрафов, пеней, что является смешной суммой, в большинстве случаев не покрывающей расходов на устранение недостатков. Если устранение недостатков обойдется дольщику в большую сумму, почему-то он их устранять должен за свой счет. Вот такая у нас теперь льготная категория - застройщики - которые могут строить как хотят, а отвечать только в пределах 3% от цены договора. И так до этого качество строительства было крайне низким, а теперь застройщик получает возможность строить просто как он хочет с любыми недостатками, заплатить 3% и переложить все проблемы на дольщиков. Данная норма вообще уникальна, поскольку по общему правилу убытки возмещаются в полном объеме. Но этого мало - в законе из перечня критериев, которым должен отвечать передаваемый объект долевого строительства, исключено соответствие техническим регламентам, по которым и определялись в основном недостатки. Также застройщики получили право строить по своим собственным стандартам - ясно к чему это приведет - качество будет по этим стандартам минимальным из возможного. То есть застройщики с 1 января 2025 года получат полный карт-бланш - смогут строить жилье сколь угодно низкого качества и сколь угодно долго - на взыскание неустойки тоже введен мораторий, который собираются продлять. Вот так у нас государство заботится о соблюдении прав граждан на комфортное жилье, в том числе права на получение жилья в срок и надлежащего качества. Да, дольщик может отказаться от приемки объекта и потребовать исправления недостатков, но застройщик все равно может не устранить недостатки, он теперь рискует только 3% от цены договора, а отказываться вообще от договора понятно что дольщики не будут. Посмотрим как эти нововведения будут применяться на практике, но уже сейчас понятно что суммы, которые можно будет взыскать в связи с некачественным строительством (а оно действительно крайне низкого качества в большинстве случаев - строят-то неквалифицированные мигранты в основном) будут ощутимо меньше, чем сейчас. То есть если раньше у нас приоритет отдавался гражданам-потребителям, то теперь принимается фактически закон, который следовало бы назвать "О защите прав застройщиков за счет участников строительства", согласно которому участники строительства должны за застройщика устранять недостатки и не могут ничего получить за нарушение срока строительства, поскольку постоянно водятся моратории. Причем поражает юридическая техника, с помощью которой протащили указанные выше нормы - в первом чтении законопроект был вообще о другом - о правах членов семьи собственников жилых помещений, и вот к третьему чтению появляются такие нормы, вообще по другому предмету, что о многом говорит.

Не секрет, что многие застройщики, в том числе крупные, сейчас испытывают существенные трудности, не исключено их последующее банкротство. Только у нас в производстве несколько дел по искам подрядчиков к крупным застройщикам о взыскании задолженностей по договорам подряда. Причем ранее эти застройщики выполняли обязательства добросовестно. Ключевая ставка очень большая, продажи упали значительно, качество строительства при этом у большинства застройщиков оставляет желать лучшего - строятся типовые человейники с коридорной системой - застройщики привыкли что права на любые квартиры выкупаются и строят откровенный неликвид. При этом многие застройщики предлагают рассчитываться с подрядчиками правами на квартиры, чего раньше почти не было, то есть денежные средства у них сейчас отсутствуют, а кредиты брать по существующий ставке это гарантированное банкротство. Что можно посоветовать тем, кто все же решил приобрести права на квартиру? 1. При прочих равных покупайте квартиру или прав на квартиру в уже сданном доме. Остальные находятся в группе риска. При этом цены не так сильно выше сейчас. 2. Если все же заключаете ДДУ на приобретение прав на получение квартиры в строящемся доме - смотрите чтобы степень готовности была высокой, не менее 85%, а застройщик надежный. Более-менее надежными можно считать некоторых застройщиков, участвующих в программах реновации и подобных - но и здесь все индивидуально. Лучше посоветоваться с юристом, изучить документы. 3. Заключение договора с использованием счета эскроу риски минимизирует, но в любом случае, вам же нужна квартира, а не получение обратно ваших денег. При этом если срок сдачи дома еще не наступил, строительство заморожено, а банкротство пока не введено, деньги со счета эскроу вы получить не сможете. А такая ситуация может длиться достаточно долго. То есть возникнет ситуация, при которой ваши деньги будут заморожены, и вы их скорее всего получите в будущем, но с учетом текущей инфляции они значительно обесценятся. Если вам нужны консультации по вопросу приобретения квартир в новостройках, а также по вопросам, связанным с возвратом денежных средств от застройщиков, банкротством застройщиков - обращайтесь - поможем. www.advokatartemsidorov.ru 89031257630.

Всегда ли суды восстанавливают срок на подачу апелляционной жалобы, если решение получено позднее месяца с даты его изготовления в окончательной форме? Многое зависит от позиции второй стороны спора. Если ваш оппонент подал апелляционную жалобу с ходатайством о восстановлении срока, а вы не пришли на заседание, то суд скорее всего срок восстановит. Если же прийти на заседание, подготовить возражения и занимать активную позицию, то шансы на то что срок не восстановят, сильно повышаются. Например, по двум нашим делам которые мы ведем - ответчики (Министерство обороны, Фонд развития территорий) подавали апелляционные жалобы с пропуском срока. Мы возражали и в одном случае суд отказал в восстановлении срока, в другом - восстановил срок, но мы подали частную жалобу, которую удовлетворил Мосгорсуд. Есть разъяснения Верховного суда, согласно которым если лицо присутствовало на судебном заседании или было о нем извещено, позднее получение решения не является основанием для восстановления срока, если решение было изготовлено и с этого момента прошло более месяца. Также учитывается и дата размещения копии решения на сайте суда и другие обстоятельства. Важно на сколько пропущен срок, если на несколько дней, то суд может его и восстановить, если на месяц и более - шансы на восстановление сильно понижаются.

У залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, осталось совсем мало времени чтобы подать требование в арбитражный суд о выплате компенсации Фондом развития территорий. А именно - до 08 декабря 2024 года. Напомню, что ранее Конституционный суд в Постановлении от 21 июля 2022 года N 34-П установил, что залоговые кредиторы имеют право на компенсацию в связи с утратой ими права залога после передачи объекта долевого строительства Фонду. При этом установил размер первоначальной компенсации в размере 50%. Однако в Государственной Думе решили, что это для залоговых кредиторов слишком много, был принят Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 282-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)..." которым определена первоначальная компенсация в размере всего лишь 10%, видимо в качестве насмешки над позицией Конституционного суда. Да, предусмотрена еще последующая компенсация, но она зависит от сумм, вырученных Фондом от реализации помещений в объекте за вычетом расходов Фонда и в итоге расходы могут оказаться больше и последующая компенсация не будет выплачена. Ну то есть во многих случаях теперь перспективы таких залоговых кредиторов такие же мрачные, как питерское небо - сделал фото по пути в суд на прошлой неделе. Поскольку 10% это в пять раз меньше, чем ранее полагавшиеся 50%, а будет последующая компенсация или нет - не понятно. Если вам необходима помощь по данной категории дел - обращайтесь - поможем. 8 903 125 76 30, www.advokatartemsidorov.ru

В Москве активно идет застройка земельных участков в рамках комплексного развития территорий (КРТ). К нам обращаются собственники объектов недвижимости, попавших в границы зоны КРТ, которые или не хотят, чтобы их объекты сносили, или не согласны с размером предлагаемой компенсации. Что касается первого – теоретически возможно исключение какого-то объекта из зоны КРТ, в частности если собственник может обосновать что он самостоятельно будет развивать объект без КРТ, или оставление в рамках данной зоны с предложением собственнику принять участие в КРТ – для собственников крупных объектов. Но чаще всего речь идет об изъятии объектов и компенсации. Размер выплаты компенсации за изъятие должен быть определен в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Однако на практике приближенные к органам власти оценщики значительно занижают стоимость объектов недвижимости. Например, по одному из дел, которое мы сопровождаем, оценщик взял в качестве объектов-аналогов гаражные комплексы рядом с МКАД, хотя район расположен близко к центру и в нем имеются объекты-аналоги. В результате цена получилась меньше рыночной, то есть той, по которой реально продавались гаражи в изымаемом комплексе, практически в 3 раза. В другом случае стоимость офисного здания также была определена с использованием многочисленных понижающих коэффициентов. Также обычно сильно занижают стоимость права аренды и размер подлежащих возмещению убытков, например связанных с расторжением договоров аренды, выплатой штрафных санкций. Как бороться с нарушением прав собственников? Необходимо оспаривать стоимость в судебном порядке. При этом рекомендуется заказать оценку у независимого оценщика и ее приложить к иску. При этом размер компенсации может быть оспорен как в отдельном процессе, так и в рамках процесса по иску ДГИ об изъятии, если такой иск уже подан. Судом будет назначена независимая оценочная экспертиза и лучше чтобы в материалах дела был не только оценочный отчет, заказанный ДГИ, но и отчет, заказанный собственником. Конечно, есть вероятность что независимый оценщик тоже определит цену в размере, не устраивающем собственника, но все-таки такая оценка чаще более объективна, чем заказанная ДГИ, также оценщик будет оперировать и представленным вами документами, подтверждающими убытки.
Если вам необходимо ведение дела в суде – обращайтесь – поможем. 89031257630 www.advokatartemsidorov.ru

Прочитал статью в одном из СМИ, широко разошедшуюся по сети, согласно которой якобы наблюдается всплеск потребительского экстремизма по отношению к застройщикам и что якобы это какая-то спланированная акция, финансируемая из-за рубежа, в частности с территории Украины. И все это якобы возникло с началом СВО. Большего бреда давно не читал. Видимо журналисты отрабатывают заказ застройщиков, которые строят жилье низкого качества и продают по космическим ценам, а отвечать за срыв сроков и плохое качество не хотят. У нас в производстве довольно много исков к застройщикам об уменьшении цены ДДУ в связи со строительными недостатками. И явно видно, что никакого потребительского экстремизма в таких исках нет, а то, что их подают массово, это потому, что застройщики не следят за качеством, нанимают низкоквалифицированных мигрантов. При этом никто не запрещает застройщикам защищаться, по таким делам всегда назначается судебная экспертиза, и что интересно - почти всегда независимые эксперты находят недостатки. И где же здесь потребительский экстремизм? Возможно есть компании, которые скупают права требования и подают иски массово, но ведь наличие недостатков и размер компенсации устанавливает суд на основании заключения эксперта. Застройщики у нас и так поставлены в привилегированное положение - введен мораторий на начисление и взыскание неустойки, штрафов, иных санкций, размер ответственности застройщиков снижен специальным законом с сентября 2024 года, в частности размер штрафа. Застройщик может нарушать им же установленные сроки без последствий для себя. То есть по сути единственное, что сейчас может требовать участник строительства - компенсации за недостатки. Причем не сразу - согласно новым правилам приемки квартир при обнаружении недостатков застройщику дается 60 дней на устранение недостатков и только потом, если они не устранены, возникает возможность требовать уменьшения цены договора. Но и эти льготные условия застройщиков не устраивают - приходится видимо заказывать такие бредовые статьи, согласно которым их кто-то якобы терроризирует с территории Украины - какие-то подставные юристы. Может лучше строить качественно и устранять недостатки еще до передачи квартиры, а не выдумывать какие-то причины не выплачивать компенсации пострадавшим участникам строительства, получившим некачественное жилье? Ссылку на статью давать не буду, чтобы не распространять недостоверную информацию. Конечно, возможно у некоторых застройщиков просто паника, поскольку по таким ценам, которые есть сейчас, квартиры уже почти не покупают, а по ранее заключенным договорам взыскивают деньги - что ставит их на грань банкротства - но это уже другой вопрос. Если вам необходимо ведение дел в суде, в том числе по искам к застройщикам о взыскании неустойки за период до введения моратория, компенсации в связи с наличием строительных недостатков и по другим делам - обращайтесь - поможем. www.advokatartemsidorov.ru 89031257630.

В 9 Арбитражном апелляционном суде доступ к скамье примирения ограничили. На прошлой неделе защищали в этом суде интересы нашего клиента по интересному делу по иску Правительства Москвы и ДГИ об обязании снести самовольную постройку - офисный центр. Фундамент был заложен еще в суде первой инстанции - суд учел наши аргументы и подробно обосновал позицию в решении на 26 страницах. Но в апелляционной инстанции тоже было не просто. В итоге решение оставлено без изменения. Судом ранее было признано право собственности на самовольную постройку. По таким делам многое зависит от результатов экспертизы, которая должна подтвердить, что постройка соответствует градостроительным нормам и не создает риска для жизни и здоровья граждан, а также имеет значение пропущен ли истцами срок исковой давности. Если вам необходимо ведение дела в суде - обращайтесь - поможем. 89031257630 www.advokatartemsidorov.ru

В Москве наконец-то после прихода нового главы стройкомплекса запретили строительство комплексов апартаментов. Делать это нужно было еще лет 10 назад, но хорошо что хотя бы сейчас. Чем плохи комплексы апартаментов? Тем, что по сути это объекты недвижимости, находящиеся в некоей серой зоне правового регулирования. То есть по документам - нежилые помещения, а по факту их использования - жилые квартиры. По сути если на участке по тем или иным причинам нельзя было построить жилой дом хитрые застройщики договаривались с чиновниками и возводили по сути жилое здание, а по документам оформляли как нежилое. Причем даже самого термина "апартаменты" в документах о собственности нет - просто указано: нежилое помещение. В итоге застроили город человейниками в 50 этажей неясного назначения в промзонах, рядом с дорогами, в составе т.н. транспортно-пересадочных узлов. В эти дома въехали люди и оказалось, что создается масса проблем - социальная инфраструктура районов не рассчитывалась для жителей апартаментов - по факту они есть и их тысячи, а по документам там якобы никто не живет - помещения нежилые. Кроме того, несколько сот так называемых комплексов апартаментов это переоборудованные помещения и здания бывших НИИ, заводов и т.п. С ними ситуация еще хуже - Правительство Москвы и ДГИ подают иски о признании зданий объектами незавершенного строительства и обязании привести в соответствие, а при невыполнении обязательства о сносе может быть подан иск о сносе. Пока все дела на стадии рассмотрения, в том числе мы защищаем пострадавших собственников, приобретших такие апартаменты. Но стоит задуматься - почему это десятилетиями никто не обращал внимание на такие апартаменты, они свободно рекламировались и только сейчас власти спохватились, видимо когда ситуация уже стала критической. Если у вас есть вопросы, связанные с правами на апартаменты - обращайтесь, мы ведем дела, в том числе по искам от Правительства Москвы и ДГИ, а также по спорам с застройщиками апартаментов. А вы как считаете, какое может быть решение проблемы апартаментов?