Георгий Кузин | Активы Без Стресса

💎 Пентхаус с итальянской террасой в арбатских переулках купил завод пельменей:

▫️ 153,1 м²
▫️ пер. Староконюшенный д. 35, стр. 2, 6 этаж, кв. 6
▫️ 77:01:0001058:2446

🔼 Минимальная цена на периоде – 75 042 575 ₽ (490К ₽ за м²)
💸 Итоговая цена – 80 000 000 ₽ (523К ₽ за м²)

📉 Еще один лот с тяжелой длинной аукционной судьбой – я постил его еще весной 2023 года. Но чем хороши торги – цена падает и лот, рано или поздно находит своего покупателя. Здесь было целых три претендента так, что произошло небольшое столкновение оценок и бюджетов, на котором победило ООО «Морозко».

🔍 С таким названием компания может заниматься чем угодно, но именно эта оказалась производственной корпорацией «МорозКом» – крупнейшим производителем продуктов глубокой заморозки. Как связаны пельмени и квартира – да очень просто – квартира всем нужна (как и пельмени).

🛍 Что здесь с инвестпотенциалом – я в позапрошлом году оценивал перепродажу по 800 тысяч за м², но еще тогда был не уверен в цене из-за высоты потолков и планировки – сам на объекте не был, а объемы по фото не видно нормально. В общем, и целом уже неважно какая экономика – лот ушел к конечнику. Хотя ну 20%-25% скидки здесь должны быть.

#продано #квартира

📉 4-комнатная квартира ЖК «Capital Towers» пошла на снижение:

▫️ 130 м²
▫️ Пресненский, набережная Краснопресненская, д. 14 А, корпус 1, квартира 101
▫️ 77:01:0004042:23211

🔽 Начальная цена – 157 086 900 ₽ (1,2 млн за м²)
💸 Минимальная цена – 15 708 690 ₽

👍 Отличный лот – новый и знаковый жилой комплекс – редкий гость на торгах. Здесь все совершенно понятно – застройщик, концепция, место, ремонт. Квартиру можно брать и для себя – если уж и покупать что-то в Москве, то примерно такое – что будет дешеветь в последнюю очередь.

🔍 Стоимость определить несложно – предложение пока большое – еще много вариантов у застройщика. Если смотреть в общем, то цены стартуют примерно с миллиона. Конечно, надо еще поизучать варианты и виды – у лота они не самые лучшие – это видно на фото (прошу прощения за качество) и на плане.

📊 Торги распланированы так, что минимальная цена сильно ниже рынка – значит заберут. На каком уровне это произойдет зависит от конечных покупателей – они могут и по миллиону за метр взять и быть счастливы. А вот для спекулянтов все не так однозначно. Понятно, что ниже 700 тысяч будет ок, это сегодня 40%-50% годовых. А выше надо думать – пока предложение большое, придется играть ценой. Тем более, похоже, что в квартире стандартный ремонт, и его проще не трогать.

#продажа #квартира

❓ Непонятно, сложно, интересно – две трехсотметровые квартиры в Елисеевском доме на Тверской

▫️ 290,1 и 293,3 м²
▫️ Тверская улица, дом 14, кв. 32 и 35
▫️ 77:01:0001077:1991, 77:01:0001077:1993

🔼 Начальная цена – 102 141 000 ₽ (352 тысячи за м²)
🔼 Начальная цена – 100 723 000 ₽ (343 тысячи за м²)

▫️ Начну с москвоведения – тут это важно – да, речь идет о доме, где расположен знаменитый Елисеевский, он же бывший Гастроном №1. Сзади трехэтажного здания, выходящего на Тверскую, есть еще несколько пристроенных друг к другу, образующих совсем не московский двор-колодец.

▫️ Там располагались многочисленные обслуживающие магазин отделы – различные собственные производства, склады, отправочная (доставка), технические помещения.

▫️ Необычно, но вход в винный отдел был отдельный, сзади магазина. Такое странное решение было компромиссом – основной вход с Тверской был слишком близко к церкви (снесенной в 30-х) и не соответствовал требованиям.

▫️ В 90-х годах, когда реконструировали дом 16 – следующий по Тверской после Елисеевского дом, на углу с бульваром, то, конечно дали максимум плотности. Так, что дома стоят очень близко друг к другу – это видно на одном из фото.

▫️ Итак, на сегодня мы имеем – две здоровенные квартиры в доме объекте культурного наследия с обязательством согласовать проект. Хоть и на 5-6 этажах, но с видами «окна в окна». С коридорно-кабинетной офисной планировкой и офисной же отделкой. Вход не с Тверской и не парадный. Вроде, лифт есть (который на фото).

▫️ Первые торги уже были, понято, что без результата, потому что ничего не понятно. На буржуйские квартиры лоты не тянут. Порезать на мелкие лоты – сложно (может и невозможно). Что остается – сделать коммуналкой, вернуть офис?

▫️ Думаю, на этих торгах тоже не найдется покупателей, цена пойдет вниз, экономика станет получше. Надо что-то придумать – уж очень место центровое. Там бы мини-отель или мелкие апарты. Был рядом такой лот, прямо квартиру порезали на номера и сделали гостиницу. Криво, конечно, до первого выяснения с городом.

💡 Интересная задачка – помню раньше было популярны шахматные, а тут на поиск концепции. Может у кого, есть какие мысли? Что можно сделать из этих двух квартир? Напишите, пожалуйста!

#продажа #квартира #интересно