Рынок ипотеки и устойчивость застройщиков в РоссииИстория о том, как льготная ипотека и застройщики разогнали цены на недвижимость в России.
В 2020-2021 доля льготных кредитов в структуре совокупной выдачи была всего 29%, в 2022 – 48%, в 2023 – 62%, в 1П24 – 76% ()!, а по 3кв24 – 67%, несмотря на отмену значительного количества льготных госпрограмм.С 2022 и особо активно с начала 2024 года застройщики внедряют собственные программы «субсидированного кредитования», где создается фиктивная выгода. Ставки по таким кредитам сейчас почти вдвое ниже рыночных (13% vs 22% в 3кв24), но в обмен на «субсидии от застройщика», клиенты покупают недвижимость по завышенной цене.
В договоре льготный период длится от 1 до 8 лет, а далее ставка резко повышается (часто в два раза), создавая процентный разрыв, который, как правило, не удается рефинансировать так, как это происходит со стандартными ипотечными кредитами, где право на рефинансирование обычно вшивается в договор.
Завышенная цена создает второй разрыв – при реализации недвижимости на вторичных торгах цены ощутимо ниже, чем при покупке, создавая риски неплатежей для застройщиков и риски для покупателей недвижимости.
Разрыв цен между новостройками и вторичным рынком – это норма. Однако, средневзвешенный разрыв до 2021 (начало внедрения льготного кредитования и субсидий от застройщиков) был в среднем 15% в пользу новостроек. Разрыв вырос до 30% в 2021, 37% в 2022, 44% в 2023 и 53% в 2024, а текущий разрыв достигает 55-58%.Разгон цен на первичный рынок двигает и вторичный рынок.
Сейчас среднероссийские цены на новостройки на 55% выше, чем три года назад и +138% за 5 лет, а на вторичный рынок +38% и +97% соответственно. Таким образом, индекс доступности жилья для покупки в ипотеку снизился до исторического минимума в окт.24 по новостройкам - 15 кв.м vs 27 кв.м в 2022-2023, 39 кв.м в 2021 и 39-41 кв.м в 2019-2020, а по вторичном рынку сейчас 23 кв.м vs 37 кв.м в 2023, 46 кв.м в 2021 и 42 кв.м в 2019-2020.
Площадь жилья (первоначальный взнос), доступная за счет средств населения в кв.м также находится в области исторического минимума, по крайней мере, за последние 15 лет.
Сказывается эффект роста ставок по рыночному ипотечному кредитованию, ужесточение стандартов кредитования, рост цен на недвижимость и относительно скромный рост доходов в сравнении с ценами на недвижимость.
Объем продаж новостроек снижается на 15.3% г/г до 2.48 млн кв.м в сен.24, но за 3кв24 рост на 8.8% г/г до 8.26 млн кв.м. За 9м24 – 23.6 млн кв.м vs 19.1 млн за 9м23 и 19 млн кв.м за 9м22.
По началу строительства нет замедления среди застройщиков: за 9м24 – 37.8 млн кв.м vs 34.2 млн за 9м23 и 32.1 млн за 9м22, причем последние три месяца тенденция положительная в пределах 3-7% г/г.
Что касается рентабельности продаж по EBITDA у застройщиков, за 1П24 около 27% vs 27% в 2023, 27% в 2022, 21% в 2021 и 20% в 2018-2020.
Темпы начала строительства растут, а запас прочности пока достаточен. По формальным показателям, у застройщиков все хорошо, но замедление кредитования началось лишь в июле (лаг в принятии решении о начале строительства и началом строительства может превышать год), а спад продаж начался только в сентябре (этих данных нет еще в отчетности застройщиков).
Начали расти просрочки по ипотечным кредитам у банков (в основном те, которые выдавались в конце 2023 и начале 2024) до 0.7% vs 0.5% годом ранее. По данным пока все неплохо, но тревожные звонки уже слышны.
