Unexpected Value

много таких случаев

@unexpectedvalue

Наша нерегулярная рубрика: че там у пиндосов тексты, которые админ хотел бы написать сам, но кто-то уже это сделал лучше.

Сегодня Ной Смит делает саммари величайшей дискуссии эпохи Дональда Трампа: Тарифы против китайского экспорта.

Крайне рекомендую к прочтению, особенно учитывая, как любят в нашей валютной юрисдикции словосочетание «экономика предложения». Все ссылки на предысторию и участников внутри поста на сабстеке.

Коротко:

1️⃣Анализировать международную торговлю невероятно сложно, не говоря уже о каких-то прогнозах. Комментаторы зачастую не могут корректно предсказать внутренние макропараметры, а здесь нужно спрогнозировать, как сбалансируются движения товаров и капитала множества стран со своими труднопредсказуемыми макропараметрами (да, макроэкономика - это сложно).

2️⃣Идеи Майла Пэттиса*, будучи очень простыми и прямолинейными**, стали настолько влиятельны, что уже переходят в разряд самосбывающихся пророчеств, т.к. его видение цитируют даже приближенные к партии экономисты (сам Пэттис, к слову, живет в Китае).

3️⃣Китай должен переключиться от роста за счет экспорта и инвестиций на рост за счет внутреннего потребления, что подразумевает укрепление юаня (рост потребления за счет импорта), отказ от субсидий и сверхмягкой ДКП (рост доходов домохозяйств на сбережения). Если Китай продолжит субсидировать «стратегических экспортеров», страны-импортеры неизбежно введут ограничительные меры, тогда производители погрязнуть в цеховых войнах на внутреннем рынке и balance sheet recession войдет в глубокую стадию.

4️⃣США должны снизить свою роль в качестве «потребителя последней надежды», поглощающего весь торговый профицит стран-экспортеров за счет собственного профицита счета капитала, что ослабит доллар, увеличит внутреннее производство (мечта MAGA), приведет к снижение уровня долга (кошмар наших политических комментаторов). Но, по мнению Пэттиса, рост внутреннего производства при снижении импорта позволит (каким-то образом) не снизить, а мб и увеличить внутреннее потребление.

5️⃣Не факт, что это сработает, ведь последствия введения любых тарифов*** труднопрогнозируемы (см. п.1). С чем трудно спорить, т.к., например, траекторию влияния санкций на Россию корректно не смог оценить никто.

*вероятно, главный эксперт по Китаю даже по версии самого Китая и автор великой книги Trade Wars are Class Wars в соавторстве с Мэттью С. Клейном (еще один powerhouse эконмысли). Пару дней назад он сказал, что перестает писать в твиттер и админ был вынужден завести аккаунт в bluesky (потом правда все равно вернулся в твиттер).

**Несмотря на простоту, фреймворк весьма эффективный как минимум для первичного анализа множества проблем: делим проблему на драйверы и тестируем на существующие ограничения и функцию предельной полезности: убывает или возрастает отдача от масштаба на текущих данных.

***На критику, что он тоже становится тариффменом, Пэттис ответил здесь.

@unexpectedvalue

«Сейчас все так дорого! Мы пока копим деньги на покупку денег, поэтому арендуем деньги» (с) поздние миллениалы-ранние зумеры, примерно 2025 год

@unexpectedvalue

Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?

Нет

У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:

1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR

📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).

🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.

🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.

Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).

Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.

⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».

Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.

В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.

LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.

📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.

📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.

Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.

5/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Риск Ликвидности

Это обсуждалось уже множество раз, поэтому коротко:

🔹Строительство - циклический сектор. Спад экономики влечет за собой спад продаж. Спад продаж приводит к нехватке денег для оплаты поставщикам и подрядчикам. Стройка останавливается, застройщик банкротится, проблема обманутых дольщиков.
🔹Раз отрасль циклическая, то в хорошее время застройщики могут формировать запас ликвидности, который будут тратить в плохие времена. Но а) риски инфляции себестоимости, б) общий системный риск стимулирует выводить прибыль
🔹Снижение цен плохо помогает, так как риск закончить строительство в убыток автоматом приводит к решению банкротиться
🔹Появление банка должно сгладить колебания цикла: в хорошие времена застройщики финансируют сами себя, в плохие времена их финансируют банки, пока хорошие времена не вернутся.

Однако за 5 лет рынку не удалось по достоинству оценить это решение по достоинству потому что…

льготная ипотека.

Льготная ипотека решала ту же проблему, что и проектное финансирование: гарантировать застройщикам спрос и поступление денежных средства независимо от фазы цикла.Но и в случае ПФ и в случае льготной ипотеки источником денежных средств являются банки. В итоге у нас одновременно действуют меры сглаживания циклического спада, что в период циклического роста приводит к избыточному давлению вообще на все параметры равновесия.

4/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Банковский контроль.

Особенность проектного финансирования в том, что банк не дает денежные средства напрямую застройщику. Банк оплачивает затраты застройщика: приобретение материалов, выплаты подрядчикам и т.п. Застройщик направляет в банк платежное поручение, которое банк исполняет после проверки.

Почему так?

Обманутые дольщики.

📊Надо сказать, что прямой экономический ущерб здесь переоценен, но косвенно наличие хотя бы одного прецедента создает недоверие со стороны покупателей -> они менее охотно приобретают жилье на этапе строительства -> процесс стройки становится дороже -> цены растут быстрее зарплат -> жилье менее доступно -> классовая ненависть распространяется по обществу и начинает мировую революцию обманутых дольщиков и т.д.

📉Для добросовестных застройщиков (коих большинство) наличие банка-посредника создает множество неудобств. Но это плата за страховку от морального риска, который является неотъемлемой частью строительства с привлечением средств граждан:
В случае простой циклической рецессии и локального падения продаж, застройщику рациональнее «забрать деньги», чем идти в банки за дорогими кредитами, чтобы довести проект до конца, а всю прибыль отдать кредиторам и подрядчикам.

🎢Здесь еще встает особенность рецессий а-ля русс, когда ухудшение бизнес-цикла сопровождается растущей инфляцией и ставками. В этой ситуации необходимость «брать долг в любом случае по закону» снижает барьеры для получения ликвидности и увеличивает относительнуюю привлекательности опции «завершить проект».

При этом, разумеется, у бизнеса сохраняются возможности обходить ограничения банков, но этот обход значительно дороже, чем просто вывести деньги дольщиков на Кипр.

3/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Перераспределение рисков.

Строительство нового жилья осуществляется в интересах всего общества.

👉Даже если прямо сейчас вы не ищите, куда бы переехать, есть множество причин, почему может понадобиться другая квартира/дом: дети, развод, изменение благосостояния, работа в другом регионе, изменение климатической ситуации и др.

👉Отсутствие вакантных площадей даже для 1% домохозяйств приводит к значительному росту цен для всех, кто когда-либо планирует выйти на этот рынок. Глобальная проблема (кроме разве что в Китае), что темпы строительства новых площадей не успевают за спросом. Для каких-то стран проблема в росте продолжительности жизни и миграции, для каких-то - потребность в обновлении имеющегося жилья и тп.

👉Стройка - капиталоемкая отрасль, поэтому рассчитывать на массовое строительство за собственные денежные средства (equity) здесь не приходится. Это всегда либо долг, либо средства будущих жильцов. Строители могут брать на себя затраты на «организационную часть», но не весь процесс от покупки земли, до установки домофонов.

👉Строительство по «старым правилам» предполагает, что весь риск строительства нового жилья остается на строителях и покупателях конкретного объекта. С точки зрения макроэкономической и градостроительной политики - это безумие.

Проектное финансирование и счета эскроу решают эту проблему двумя способами:
🔐деньги на счетах эскроу застрахованы государством (риски перекладывают на налогоплательщиков)
💰наличие финансирующего банка переносит часть рисков на акционеров и клиентов банка, но за эти риски банк берет определенную премию (ну и далее на налогоплательщиков, если вдруг банк банкротится).

То есть платят за жилье покупатели (если, конечно, вы не вводите массовую льготную ипотеку, oh wait…), но если что-то пойдет не так, то убытки принимает на себя общество в целом.

2/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Проектное финансирование или как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит (или как там об этом думают).

В 2024 году у нас завершился полный строительный цикл с механизмом проектного финансирования и счетов эскроу.

Что такое ПФ и зачем оно нужно? Чего достигло? Как влияет на экономику и почему его так не любят строители? и как государство подорвало доверие к инструменту с помощью льготной ипотеки? На эти вопросы попробуем ответить в большом цикле статей (выходить будет не прям часто, но будет).

Часть 1.
Общая теоретическая рамка: зачем вообще нужно было вводить 214-ФЗ?

TLDR:
1️⃣Проектное финансирование пытается решить 4 задачи:
🔹Минимизирует риск ликвидности при строительстве жилья (сработало)
🔹Внедряет банковский контроль в одном из самых капиталоемких секторов (скорее сработало)
🔹Перераспределяет риски строительства нового жилья с покупателей и застройщиков на всю экономику (скорее всего сработало, но риски экономики сейчас выше рисков отдельных секторов)
🔻Изолирует риски одного объекта от банкротства всех прочих объектов застройщика (тут вообще не получилось)
2️⃣Проектное финансирование (214-ФЗ) это неидеальное решение сложной проблемы. При этом сложность работы в рамках ПФ упирается в невозможность привлечь достаточное количество квалифицированных специалистов.
3️⃣При всех трудностях реализации самого 214-ФЗ, существуют вечно меняющиеся правила игры как в стройке, так и в экономике в целом. Льготная ипотека очень сильно подорвала доверие к 214-ФЗ
4️⃣Сейчас ПФ выглядит как дорогая страховка при минимуме страховых случаев. При этом эту страховку застройщики оплачивают в пользу покупателей жилья, перекладывая ее в цену. Из-за этого застройщики чувствуют, что несут всю нагрузку введения 214-ФЗ, хотя банки несут значительно больше рисков, но эти риски еще не имели шанса реализоваться.

1/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Все, что вы хотели знать про льготную ипотеку, в одной статье

Начинаем год с науки! Сегодня в Вопросах экономики вышла моя статья «Массовая льготная ипотека: продлевать нельзя завершать».

Центральное место в работе занимает оценка масштаба эффекта замещения – доли льготных ипотечных кредитов, которые были бы выданы и на рыночных условиях.

Всю статью целиком прочтут, пожалуй, человека три (автор, рецензент и редактор), поэтому ниже часть выводов:

▪️В 2020 – 1П 2024 г. благодаря действию льготных программ было выдано лишь 0,6–1,2 млн новых ипотек в новостройках (20–40% от всех выданных льготных кредитов). Остальные 1,6–2,2 млн льготных кредитов (60–80%) были бы выданы по рыночным ставкам и без действия льготных программ – из-за благоприятных макро-факторов.

▪️Льготные программы создают больше всего дополнительного спроса в кризисные периоды и в условиях высоких % ставок (как во 2П 2023–2024 гг.). В ситуации экономического равновесия и тем более в период низких/нейтральных ставок общество субсидирует кредиты, которые были бы выданы и по рыночным ставкам. Не надо так.

▪️Широко распространено мнение, что рост цен на жилье в новостройках в два раза с 2020 г. произошел только из-за льготной ипотеки. Тем не менее, с 2020 г. цены на вторичное жилье выросли на 60%, ИПЦ и цены производителей стройматериалов – на 40%+, номинальные зарплаты – на 75%, строительная себестоимость (по ЕИСЖС) – на 100%+. Так что и без льготки рост цен был бы сильным. Насколько?

▪️Цены на жилье в реальном выражении (с коррекцией на ИПЦ) в 2020–2023 гг. выросли в большинстве стран: например, в США – на 27%, в Португалии – на 37%, в Хорватии – на 26%. Такую динамику связывают с постковидным восстановлением экономики и структурным ростом спроса на жилье после пандемии.

▪️Увеличение разрыва в ценах между первичным и вторичным рынком в РФ по большей части связано с льготной ипотекой. В 2018-2019 гг. разница в ценах составляла 10-15% (из-за разного качества, расположения жилья, «новый мерседес дороже старого» и вот это все, что давно обсуждалось). В 2024 г. разница в ценах превысила 45%. Часть этого роста связана с переходом на эскроу и улучшением качества первичного жилья, но основным фактором изменения разрыва в ценах все же стала льготная ипотека. Почему?

▪️Разница в ценах одинаковой квартиры на первичке и вторичке должна определяться дисконтированной суммой переплаты процентов за фактический срок погашения кредита. При рыночной ставке по ипотеке 20% и ставке по льготному кредиту 6% «справедливая» разница в ценах выше 40%.

🏗 При этом льготная ипотека поддержала строительную отрасль в период ее перехода на эскроу. Рост маржинальности строительства и высокий спрос помогли застройщикам пройти кризисы 2020 и 2022 гг., стимулировали строительство нового жилья (в том числе там, где раньше оно не строилось) и позволяли улучшать качество продукта.

⚡️Тем не менее, массовые льготные программы по большей части несут вред для экономики. Какие альтернативы можно предложить?

1) Ограничение числа льготных ипотек и четкие критерии получателей льгот (уже). Массовую льготную ипотеку можно запускать в качестве краткосрочной контрциклической меры поддержки спроса в период спада экономики.

2) Увеличение маткапитала и его индексация на фактический рост цен жилья, помощь в накоплении ПВ молодым семьям (если цель – социальная политика).

3) Другие креативные меры. Например, из-за высоких % ставок бюджет в 2021-2025 гг. потратил/потратит на субсидирование льготных ипотек ~4 трлн руб. На эти деньги Минфин мог засетапить своего застройщика, построить ~800 тыс. социальных квартир и бесплатно раздать их реально нуждающимся.

@helicoptermacro

Последнее, что видит CEO крупного промышленного холдинга, прежде чем услышать самый банальный совет по бизнесу за пару сотен миллионов плюс кэрри

@unexpectedvalue

⚡️Коллеги, OPEN CALL!⚡️

Редакция пока в раздумьях, по какому пути направить наш инди-рисерч бутик в новом году. В этом квартале попробуем поэкспериментировать с контентом, но так как ресурсы небесконечны, хочется подтвердить/опровергнуть некоторые гипотезы заранее.

Покидайте, пожалуйста, в комменты примеры каналов, твиттер-аккаунтов, сабстеков или иных форматов, которые вы обычно читаете и находите весьма занимательными и увлекательными, а может даже и полезными.

Идеи, что можно добавить с точки зрения содержания, тоже приветствуются (например, вам не хватает мемов про инвестбанкирский образ жизни или хочется каких-то отраслевых/equity обзоров, whatever).

С уважением,
@unexpectedvalue

Если вы ломаете голову, чем себя занять в последние часы каникул, либо нужно отвлечь себя от мыслей о неизбежности возобновления рабочих будней, вот пара вариантов от нашей редакции:

1️⃣Джек Фарли интервьюирует Эльхам Садинежад о ее будущей работе «Банки как синтетические хедж-фонды».

Зачем слушать?

После Мирового Финансового Кризиса мировая финансовая система стремится не позволять банкам принимать на себя «избыточные риски». Но сидеть в условно безрисковом бизнесе, как оказалось, тоже небезопасно (см. наш любимый кейс First Republic Bank). При этом спрос на капитал со стороны рискованных проектов из-за ужесточения регулирования никуда не делся, и этот спрос замещают собой различный Private Credit лавки, которые не подвластны требованиям центральных банков и Базельским нормативам (и этот сектор оказался очень прибыльным).

Но и банкам тоже хочется зарабатывать, поэтому они кредитуют кредитующих, и в итоге имеют на балансе скрытую позицию на инструменты, которые не факт что даже понимают.

Плюс у Эльхам Садинежад крутые работы о динамике микроструктуры финансовых рынков. То, что медианный аналитик часто упускает при анализе российского рынка.

2️⃣Декабрьское письмо Лин Альден про Биткоин и как он добрался до 100k. Наша редакция не касается криптовалюты, по очень простой причине: админ тут вообще ничего не понимает (как известно: биткоин - это все, что я не понимаю о компьютерах, плюс все, что я не понимаю о деньгах).

Но на просторах информационно-телекоммуникационной сети интернет есть мб пара экспертов, кто пытается анализировать биткоин не только с позиции «ну сейчас сюда зайдут институционалы, поэтому будет расти». Лин из них, хотя и стоит подходить со здоровым скептицизмом.

3️⃣Ну а если вы еще не готовы пускать в свою жизнь сложный контент, департамент анализа данных и питонирования предлагает позалипать в пошаговую рпг от своих знакомых. Если любите всякие инди игры, то может понравиться. И помните, играя в инди-игры, вы не разгоняете инфляцию, а это уже немало.

@unexpectedvalue

Максимальная поддержка коллегам!

@unexpectedvalue

Вместо итогов:

1. В упорнейшей борьбе победу одержал маленький, но гордый хайк на 2пп против проинфляционных факторов. Но давно мы не видели голосование, где победитель не был известен до самого конца!

2. По традиции, давайте вспомним все несбывшиеся прогнозы в этом году (а их было немало). Но не забывайте, что прогнозы намного чаще не сбываются, чем оказываются верны. Посмотрите на этот изумительный график сравнения фактических значений эффективной ставки федрезерва против ожиданий рынка. Not even close.
Дело, конечно же, не в плохих прогнозах или прогнозистах, а в высокой непредсказуемости окружающего нас мира. Хороший прогноз не тот, который сбылся, а тот, при составлении которого была разумно учтена вся имевшаяся на момент его публикации информация.

Так что в этом году редакция @unexpctedvalue желает:

🍾чтобы вас оценивали не только по результатам ваших действий (легко наблюдаемая величина), но и по качеству проделанной работы (более трудно измеримая величина)

🍻чтобы вам удавалось отличать мнения от фактов, особенно когда вы сами их озвучиваете неограниченному кругу лиц

🎉чтобы уровень неопределенности вокруг снизился настолько, что верным станет каждый третий прогноз

Мы до сих пор не верим, что вас тут больше 6 тысяч человек, но это очень круто. Спасибо, что читаете, репостите, пишите комментарии и всячески реагируете и поощряете редакцию продолжать это неочевидное дело - шитпостить в форме аналитических материалов.

Всех с Новым Годом!

С уважением,
@unexpectedvalue

Коллеги, самое важное голосование этого года: выбираем лучший мем на канале!

В шортлист (топ-10) попали те, кто набрал больше 10к просмотров, 100 реакций или просто админ считает конкретно это произведение невероятно остроумным и описывающим сложную реальность лучше и точнее текстов с графиками на 20 страниц

С кандидатами можно ознакомиться по ссылкам, сам опрос ниже:

1. Dan Levy в костюме макроаналитики 2024: https://t.center/unexpectedvalue/275
2. Три кита ошибок в прогнозах мировой экономики: https://t.center/unexpectedvalue/277
3. Меры центральных банков по снижению темпов роста кредитования: https://t.center/unexpectedvalue/281
4. Новые меры макропруденциальной политики: https://t.center/unexpectedvalue/311
5. Кто лучше прогнозирует рынки: https://t.center/unexpectedvalue/314
6. Российский национальный вид спорта: https://t.center/unexpectedvalue/337
7. Хайк на 2пп vs факторы инфляции: https://t.center/unexpectedvalue/352
8. Очередной день в макротелеграмме: https://t.center/unexpectedvalue/361
9. Инфляционные ожидания как инструмент снизить реальную ставку по кредиту: https://t.center/unexpectedvalue/373
10. Резюме макроэкономической сессии форума Россия Зовет: https://t.center/unexpectedvalue/411

Каждый голос важен!

UPD: сори за фальстарт, админ не знал, что нельзя постить опросы через отложенные сообщения

@unexpectedvalue

Называть Резюме обсуждения ключевой ставки «минутки» - колониальная ментальность, несерьезно, обесценивает часы, которые члены СД тратят на принятие решения

Называть Резюме обсуждения ключевой ставки «РОКС» - стильно, дух старой школы, повышает либидо

Коллеги, призываем вас продвигать термин РОКС везде, где это возможно и невозможно

@unexpectedvalue