📍Сегодня прилетел интересный вопрос от подписчика. Суть его в том, что у человека есть 20 млн руб., которые он хочет пристроить в бетон и пока не понимает, какой тип лотов смотреть: студии или семейные форматы. Также у подписчика есть возможность взять семейную ипотеку. Вопрос на самом деле интересный. Давайте попробуем разобраться. Сразу предупрежу, что все расчеты максимально упрощу. Вариант 1: покупаем в кэш на 20 млн руб. две студии или одну ЕВРО-3. Рентный поток от двух студий будет около 120 тыс. руб./мес., ЕВРО-3 принесет примерно столько же. Через 5 лет выручка от аренды составит 7,2 млн руб., а бетон подорожает на 30%, и стоимость нашего актива/ов будет 20 млн руб. + 30% = 26 млн руб. Итого стратегия принесет: 26 млн руб. + 7,2 млн руб. = 33,2 млн руб. Вариант 2: берем семейную ипотеку 12 млн руб. под 6-7% годовых. Добавляем своих 8 миллионов. Остаток 12 млн руб. крутим на накопительных счетах. Именно на накопительных счетах, которые с пополнением и снятием, а не на депозитах! Ну и покупаем ЕВРО-3 с ремонтом за 20 млн руб. в семейную ипотеку. Теперь считаем: Платеж по ипотечному кредиту составит 72 тыс. руб./мес. Аренда 120 тыс. руб./мес. Разница между рентой и ипотечным кредитом составляет 48 тыс. руб., которую мы можем: а) положить на накопительный счет; б) либо делать досрочное погашение. Предположим, не хотим быть никому должны, поэтому делаем регулярную досрочку. Но это еще не все. У нас же есть 12 млн руб. в банке на накопительном счету. И этот счет ежемесячно нам приносит 200 тыс. руб./мес. в виде процентов. Замечу! Что эти проценты мы получаем ежемесячно, а не в конце срока. Так вот, выше я написал, что мы не хотим быть должны банку, поэтому 200 тыс. руб. также направляем на досрочное погашение ипотеки. Теперь наблюдаем за магией. Имею в виду магию цифр: При такой стратегии ипотеку мы закроем… Трам-пам-пам… За 3 года и 6 мес! И что будем иметь в сухом остатке через 5 лет? А будем иметь и актив без долгов, и деньги в банке: 13,8 млн руб. на счету и 26 млн руб. — стоимость ЕВРО-3. Или итого: 39,8 млн руб. Теперь сравниваем. Друзья, получается, что вариант № 2 более выгоден. Да, я его максимально упростил, чтобы даже невооруженным глазом была видна разница. 🔖 В общем, вот поэтому я и против сворачивания льготных ипотечных программ. Это же уникальная возможность создать хороший капитал даже для тех, у кого сейчас немного денег. Имею в виду тех, у кого текущий бюджет — только на первоначальный взнос. К слову, а какую стратегию выбрали бы вы? Не пугают накопительные счета и депозиты с экстремально высокими процентными ставками? 👀 . 🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» . #вопрос_подписчика