Бетонный канал. Недвижимость 🏡

Разница цен между новостройками и вторичкой достигает 57%

Ранее этот разрыв был 40% и это считался гигансткий разрыв цен. Сейчас больше половины цены разница. Давайте разберемся подробнее ☕️

ЦБ сообщает, что разрыв достиг 54–57%.

🔸 В чем причина?

Рыночная ипотека стоит уже около 30%, а вот у застройщиков можно купить по государственной льготной программе или по их собственным программам, рассрочке и скидкам.
Поэтому разрыв цен и растет.

ЦБ говорит, что разрыв постепенно сократится, но пока картина только ухудшается.

🔸 Разрыв цен становится с каждым годом все больше

- 18% в 2020 году
- 29% в 2021 году
- 30% в 2022 году
- 44% в 2023 году

🔸 Когда будет лучше и будет ли?

По идее, когда ставка будет ниже, например, около 15% хотя бы, и если льготные программы не будут разворачивать дальше, то разрыв пойдет на спад. Вообще разрыв должен начать снижаться уже в следующем году, когда начнет действовать закон о стандарте защиты ипотечных заемщиков.
Пока ситуация грустная, но такой большой разрыв обусловлен, в основном, запредельной ставкой на вторичку.

Помните еще те времена, когда можно было купить на стадии бетона с хорошей выгодой, дождаться, когда дом построят и продать дороже? Вот было время…

Семейная ипотека с донором

Таким способом можно взять льготную ипотеку, даже если она вам не положена, но положена другому человеку, и он готов при этом поделиться с вами такой возможностью. Здесь есть много нюансов расскажу каких ☕️+🥐

Донорская ипотека помогает привлечь в качестве созаемщиков «доноров» - близких родственников, друзей или знакомых, которые имеют право на семейную ипотеку.

Они помогают созаемщикам купить жилье по ставке 6%, вместе 28-30% рыночных.

По ГК РФ ст. 308, п.1 к оформлению кредита можно привлекать несколько лиц.
При этом созаемщик тоже становится должником. В случае если основной заемщик не может платить, должен платить созаемщик.

🔸 Как работает семейная ипотека с донором?

Донор здесь – это человек, готовый помочь с льготной ипотекой. Чаще всего это близкие родственники. Но могут быть просто другие люди. Ограничений в этом плане нет.

Банк выдает кредит основному заемщику, а донор, который вам родственник или знакомый, будет созаемщиком, благодаря которому ставка снизится до 6%.
При этом донор должен подходить банковским требованиям: достаточный белый доход и хорошая кредитная история.

🔸 Плюсы

+ Можно получить льготную ипотеку, которая существенно ниже рыночной ставки
+ Созаемщик тоже получит право на имущественный вычет от стоимости квартиры и уплаченных процентов.

🔸 Недостатки

Их тут очень много, так что надо все тщательно взвесить.
- Донору нужно выделить минимум 6 квадратов в вашей квартире
- Донору придется платить кредит, если созаемщик не может платить
- Просрочка платежа испортит историю обоих заемщиков
- Донор теряет свое право воспользоваться семейной ипотекой. Пока не будет выплачен полностью первый кредит и пока не родится второй ребенок в семье.
- Самое важное: с этим человеком должны быть хорошие отношения! Чтобы не было такого, что он вас кинет или будет еще какие-то сюрпризы. Все же ипотека – это долгая история и гасить ипотеку под 6% слишком быстро тоже невыгодно.

🔸 Нюансы

- Не все банки идут на такие схемы.
- Должно все совпасть: кредитные истории, доходы ваши и донора.

Риски в этой истории есть у всех, так что главное - доверие.
С одной стороны, звучит круто, а с другой много нюансов, особенно человеческих. То есть человек должен быть максимально надежный, учитывая, что вам в одной лодке плыть много лет, плюс потом еще и долю в своей квартире давать.

Как вам схема? 👍|👎

Лимиты по льготной ипотеке могут увеличить 🔥

🔸 В 2025 году лимит по семейной ипотеке значительно повысят

Общий лимит по семейной ипотеке на 2024 год составил 6,25 трлн рублей, на следующий год лимит планируют увеличить на 2,4 трлн.

🔸 В Госдуме предложили увеличить размер кредитов по семейной ипотеке

Депутаты предлагают увеличить максимальную сумму кредита для всех регионов для квартир площадью больше более 60 квадратов.
Для Москвы, Санкт-Петербурга и областей — с 12 до 18 млн, а для остальных регионов — с 6 до 9 млн.

Ещё предлагают ввести льготную ипотеку для молодёжи, но это не в ГД обсуждается. Так что пока из области демагогии 🍿

Закон на ограничение выдач ипотеки и автокредитов

Президент подписал закон, который наделяет ЦБ правом ограничивать рискованную выдачу ипотечных и автокредитов с 1 апреля 2025 года ☕️

Это нужно для сдерживания роста закредитованности людей.

🔸 В зоне риска заемщику с высокой долговой нагрузкой (выше 50% дохода приходится на кредиты) и низким первым взносом.
Плюс теперь банкам нельзя будет давать ипотеку более, чем на 30 лет.

Думал, что 30 лет - это максимум для ипотеки. Но банки некоторым к 30 годам еще добавляли несколько месяцев, почти до 1 года. Видно, чтобы процентов побольше получать 😁

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно?

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: сокращение срока или снижения платежа? ☕️

Сразу скажу, если брали льготу под смешные проценты, то с такой ставкой вообще гасить не особо выгодно😁

Если вы планируете досрочно гасить ипотеку, то выгоднее сокращать срок, так будет меньше переплаты по процентам.
Конечно, если платеж некомфортный, то сначала нужно снизить его до комфортного.

🔸 Пример

Вот, Петя в ноябре 2024 года взял ипотеку на 3,4 млн рублей на 15 лет под 7% годовых. Петя заплатил первый взнос 1,6 млн рублей. Если он будет платить ипотеку по графику — 31 тыс. рублей в месяц, — то за 15 лет он заплатит 2 млн рублей процентов банку.

Через 6 месяцев у него появляется возможность внести 200К досрочно. Смотрим разницу.

- Если уменьшается срок: экономия составит 327К. А кредит Петя закроет на 1,5 года быстрее. Ежемесячный платеж при этом останется прежним.
- Если уменьшается платеж: экономия составит 120К. Срок кредита при этом не изменится, зато ежемесячный платёж сразу станет меньше — почти на 2 тыс. рублей.

🔸 Волшебная выгодная дата для досрочного погашения

Такая и правда есть! Это либо день самого платежа, либо несколько дней после планового платежа. Иначе потом еще часть из досрочного погашения пойдет в уплату процентов.

🔸 Как вернуть страховку при досрочном погашении

Страховка перестаёт действовать либо по окончанию срока договора, либо после наступления страхового случая. Чтобы вернуть часть денег за страховку, если такое предусмотрено, то надо обращаться в страховую.

🔸 Конечно, еще нужно смотреть много других факторов: есть ли смысл досрочного погашения. Выгодно ли это сейчас? Если ставка супернизкая, то, возможно, нет смысла досрочно погашать ипотеку. Может, кому-то и низкая ставка давит и хочется быстрее закрыть.

🔸 Максимально выгодно погашать ипотеку именно первые несколько лет ипотеки, потому что там в погашение основного долга идет совсем небольшая сумма, а проценты высокие.

Вы за досрочное погашение или против? 👍+🔥

Новости рынка недвижимости 📝

🔸 Время поиска арендатора квартиры в Москве сократилось до 3-х дней – Самолет Плюс

- В среднем в других городах России срок сдачи квартир осенью 7-9 дней.
- В ТОПе спроса однушки, далее двушки, на третьем месте студии.

🔸 Стоимость новостроек в России перестала расти – Минстрой

- С начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции – на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке снижаются.
- Рост цен на стройматериалы тоже замедлился.

🔸 Рост объемов жилищного строительства замедлится после пятилетнего максимума – Дом РФ

🔸 Растет доля ипотеки на строящиеся частные дома (ИЖС) – Дом РФ

🔸 Минстрой ожидает «тихий» период по продажам жилья до марта 2025 года

🔸 Спрос на элитные новостройки с отделкой опережает предложение

Что за новости с убежищами?!

🔸 В России началось серийное производство мобильных убежищ

🔸 В Ленобласти оборудуют укрытия в подвалах

🔸 Активно создают интерактивные карты убежищ

Последнее время таких новостей выходит дофига, но по крайней мере на такое "жилье" не понадобится ипотека... Позитивное мышление😁

Из косвенных плюсов — в стройке подобных историй эпизодически задействуют подрядчиков и субструктуры девелоперов (были кейсы), т.е. для них это микро-плюс. Но прям микро.