Артем Цогоев | Недвижимость

☝️Вот у меня вопрос: а оскорбления частных инвесторов в недвижимость в СМИ это нормально?

🤔 Если я представительницу второй древнейшей профессии Екатерину Реуцкую назову собакой-писакой это ок? Она не обидится?

🤔 А если я генерального менеджера и издателя CRE Дэвида Тзора назову издатель-дятел, это же тоже ничего?

📊 30-40% выручки CRE косвенно обеспечивается частными инвесторами в недвижимость - их деньгами девелоперы расплачиваются за рекламу в CRЕ и за стульчики на мероприятиях CRE.

🎁 Видимо, в благодарность журналисты отраслевого СМИ оскорбляют частных инвесторов в своих статьях.

🗓 Через месяц очередное заседание ЦБ РФ и пока там думают, насколько и когда в принципе понизят 🗝, девелопер STONE, видимо, решил сделать необычный шаг - снизить ставку по рассрочке до 5%.

👀В условиях текущей ключевой ставки в 21% это выглядит несколько... сюрреалистично.

🏛 А еще у STONE открылся офис, простите, - Дом продаж в только что построенном квартале STONE Towers - первом проекте класса А в портфеле компании.

🔖Но и это не всё: можно получить доп. скидку 1% просто посетив новый офис дом продаж STONE.

🥺Откуда такая щедрость... Может они там перепраздновали?

Яндекс Аренда предлагает риелторам зарабатывать больше, не выходя из дома

Для этого сервис предоставляет агентам свои технологии, так что им не придётся:

🔹 заниматься съёмкой квартиры
🔹 изучать рынок района, чтобы определить оптимальную стоимость аренды
🔹 подбирать жильцов и отвечать на их вопросы о жилье
🔹 выезжать на показы и заключение договора

Передаёте контакт собственника Яндекс Аренде — и получаете комиссию 50% или 70% после сдачи каждой квартиры. Часть наших агентов уже зарабатывает так сотни тысяч рублей. Освободившееся время можно посвятить себе или более интересным сделкам.

Узнайте больше о преимуществах использования Яндекс Аренды в своей работе на вебинаре, который пройдёт 21 января в 13:00. А для полного погружения мы создали подробный обучающий курс для агентов.
Больше 2500 агентов уже зарабатывают с нами, не выходя из дома. Присоединяйтесь!

🏃 Представьте марафонский забег и спринт на короткую дистанцию. Никому не придет в голову сравнивать скорость бегуна на 100 метров со скоростью марафонца – это просто разные дисциплины. Спринтер может развить потрясающую скорость на короткой дистанции, но он не сможет поддерживать ее на протяжении 42 километров.

👀Вы спросите: «А причем тут вообще бег? Каналом не ошиблись?»

💡 Мы заметили, что инвесторы достаточно часто допускают серьезную ошибку, сравнивая доходность долгосрочных и краткосрочных инвестиционных инструментов. Например, видя ставку по депозитам в 17%-20% на 1-3 года, многие инвесторы не рассматривают другие инвестиционные возможности. Давайте разберемся, почему сравнение доходностей на длинной и короткой дистанции некорректно.

🏦 Депозит – это краткосрочный инструмент, и высокая ставка до 20% доступна лишь на короткий период. После окончания срока депозита инвесторы имеют все шансы столкнуться с реальностью: ставки могут значительно снизиться, и реинвестировать средства придется уже под более низкий процент. Текущие высокие ставки по депозитам – это, очевидно, временное явление, связанное с политикой ЦБ РФ по сдерживанию инфляции.

⚖️ Корректнее сравнивать долгосрочные инвестиции в коммерческую недвижимость с другими долгосрочными инструментами, например, с 10-летними ОФЗ или корпоративными облигациями российских компаний с рейтингом ААА, которые сейчас предлагают доходность 15.5-18%.

🏢 Важно понимать, что инвестиции в коммерческую недвижимость – это долгосрочная стратегия создания капитала. Она включает как регулярный доход от аренды, так и рост стоимости самого актива. При этом арендные платежи и стоимость недвижимости имеют тенденцию расти вместе с инфляцией, что обеспечивает естественную защиту ваших вложений.

💰 Рассмотрим для примера "Перекресток" в совхозе имени Ленина. При инвестиции 1 млн рублей проект предлагает впечатляющие показатели доходности: прогнозируется рост стоимости доли в 3,8 раза за 10 лет – до 3,8 млн рублей. Помимо этого, инвестор получает стабильный поток дивидендных выплат со средней доходностью 11,2% годовых, что за 10 лет составит дополнительно 1,1 млн рублей. Базовый сценарий также учитывает повышение арендной ставки в 2032 году, что обеспечивает защиту от инфляции. В результате суммарная внутренняя норма доходности (IRR) проекта достигает 21% годовых.

💵 Если вы планируете создать долгосрочный капитал, то ориентироваться нужно не на сиюминутную высокую ставку по депозиту, а на устойчивый, прогнозируемый доход в перспективе 10 и более лет.

📊 Одна из разумных и актуальных инвестиционных стратегий предполагает разделение капитала на две части: краткосрочную (депозиты, краткосрочные облигации) – для создания финансовой подушки и поддержания ликвидности, и долгосрочную – для создания капитала и защиты от инфляции.

✅ И если для первой части действительно подходят депозиты с текущими высокими ставками, то для второй оптимальным решением являются долгосрочные инструменты, такие как инвестиции в коммерческую недвижимость с федеральными сетевыми арендаторами.

✈️ Группа «Самолёт» решила потратить ₽10 млрд. на выкуп своих облигаций. Что не так?

📊 Один из крупнейших застройщиков России,«Самолёт», объявил о планах выкупить собственные облигации на ₽10 млрд. при общем облигационном долге около ₽87 млрд (сейчас уже сильно меньше из-за обвала стоимости облигаций). На фоне периодически возникающих слухов о возможных проблемах компании это решение выглядит... интересным.

💰 Первая версия происходящего достаточно проста - компания может попытаться сэкономить на разнице между номинальной стоимостью бумаг и их текущей рыночной ценой. Если облигации торгуются с дисконтом из-за общей нервозности рынка, такой маневр может быть экономически оправдан.

🎭 Вторая версия больше похожа на пиар-ход - демонстрация рынку своей финансовой устойчивости. На фоне разговоров о возможных проблемах способность найти ₽10 млрд. на выкуп облигаций действительно выглядит эффектно. Правда, возникает вопрос - а откуда деньги? От продажи проекта "Квартал Герцена" застройщику "Брусника" или...?

🎪 Третья версия самая интригующая - выкуп может быть частью подготовки к какой-то более крупной сделке. Например, к привлечению нового финансирования или даже к продаже доли (тут уж можно фантазировать о её размере) в компании. Снижение долговой нагрузки часто предшествует таким событиям.

✈️ «Самолет» выкупит свои облигации с рынка?

🤔 Во всяком случае совет директоров застройщика рассматривает сегодня такой вопрос:

«Приобретение Облигаций ПАО «ГК «Самолет» серии БО-П12, БО-П13, БО-П14, БО-П15 по соглашению с их владельцами».

💸 Сумма выкупа неизвестна, но вряд ли «Самолет» приобретет всё. Вероятно, есть какие-то крупные владельцы облигаций, которые настаивают на такой сделке...

Update. «Самолет» выставил оферту на выкуп на четыре выпуска облигаций объемом до ₽10 млрд.

🎢 Что заставляет цены на жилую недвижимость взлетать и падать?

🎰 Вот эти все годами непрекращающиеся басни о том, что цены должны упасть - они на чем основаны? А на чем основаны ультра-оптимистичные прогнозы? Давайте-ка разберем, какие факторы в принципе играют роль в движениях на рынке жилья.

📈 Что толкает цены вверх:
🔹 Когда центробанки включают "печатный станок" и заливают рынок дешевыми деньгами (как во время Covid)
🔹 Когда государство вдруг решает всех осчастливить льготными и субсидированными ипотеками, спец.программами и прочими вертолетными деньгами
🔹 Когда застройщикам устраивают "новую жизнь", меняя условия игры (см. эскроу-счета)
🔹 Когда в локацию массово приезжают новые жители с деньгами (как в Дубай в последние годы)
🔹 Когда строители обнаруживают, что кирпич и арматура подорожали в 2 раза, а з/п сварщика выросла в 3 раза.
🔹Когда экономика хорошо растет и многие люди богатеют (такое редко бывает)

📉 А вот что роняет рынок:
🔹 Резкий рост ипотечных ставок (как в США в начале 80-х до 20% годовых - это был настоящий шок для рынка)
🔹 Если застройщики входят в раж и застраивают всё что можно и нельзя (как в Китае)
🔹 Когда население беднеет испытывает проблемы с поиском работы и может только мечтать о покупке квартиры
🔹 Когда локация теряет привлекательность и люди из него уезжают (пока, Детройт)
🔹 Когда случается финансовый кризис и люди вынуждены продавать активы
🔹Когда прилетает черный лебедь (стихийное бедствие, эпидемия и т.д.)

💡 Интересный факт: иногда одно и то же событие может и поднять и уронить цены. Например, на некоторых рынках covid в 2020-м сначала обрушил рынок недвижимости, а благодаря мерам поддержки и изменению предпочтений покупателей цены начали расти.

🥺Когда в очередной раз вам начнут что-то внушать о движениях рынка недвижимости - вспомните этот пост и приложите все эти факторы к текущей ситуации. Многое прояснится.

👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Мне по 🥁
✍️ Выскажусь

🔥 «Аквилон SIGNAL» становится лидером продаж в декабре среди апартаментных комплексов Москвы!

*Проект также вошел в ТОП-20 самых продаваемых новостроек Москвы согласно данным Росреестра.

🎄В последнем месяце 2024 года в комплексе было реализовано 88 лотов, что вывело проект на первое место по продажам в столице.

📊 Структура продаж:

🔸38 апартаментов со свободным управлением 🔸50 сервисных апартаментов в апарт-отеле

🎚️Особый интерес покупатели проявили к программам рассрочки – 84% сделок были оформлены с использованием этого инструмента (74 лота).

📊 А именно:
🔹 29 апартаментов со свободным управлением приобретено в рассрочку
🔹 45 сервисных апартаментов реализовано по программе рассрочки

💸 16% покупателей выбрали единовременную оплату

🗝️ Текущее предложение в комплексе:

🚩Апартаменты со свободным управлением:
🔸 От 7,4 млн рублей за лот площадью 21,6 м²
🔸 До 21,2 млн рублей за лот площадью 67 м²

🛋️ Сервисные апартаменты:
🔸 От 8,7 млн рублей за лот площадью 19,9 м²
🔸 До 22,7 млн рублей за лот площадью 62,7 м²

ℹ️ А всего в Москве ежемесячно в среднем продается 450-500 апартаментов на весь город. Такие дела.

Очередной американский стартап профукал очередные💲миллионы.

💫 Стартап Divvy Homes, который хотел «демократизировать» покупку очень недешевого американского жилья и помочь арендаторам стать собственниками, продается по ликвидационной стоимости после оценки в $2 млрд.

🚀 В 2017 году основательница стартапа Адена Хефетс придумала, казалось бы, гениальную схему: компания покупает дома и сдает их в аренду, причем часть арендных платежей идёт в счет первоначального взноса на будущую покупку. У арендатора есть 3 года, чтобы накопить первоначальный взнос и выкупить дом в ипотеку у стартапа.

😍 Венчурные инвесторы были в восторге - Andreessen Horowitz, Tiger Global Management и другие киты вложили сотни миллионов.

🎚️ К 2021 году портфель Divvy включал 7000 домов общей стоимостью $1,7 млрд. Стартап оценивался в $2 млрд., и казалось, вот-вот "взлетит" ещё выше (IPO сделает...). Но тут случилось непредвиденное - резкий рост ключевой ставки (привет ФРС США). И оказалось, что бизнес-модель работает только на дешевых деньгах.

🌊 А дальше всё по классике: массовые увольнения персонала, жалобы клиентов на плесень и протечки, статьи в NYT о невыполненных обещаниях. В марте 2024 года была последняя попытка перезапуска в формате «подписки на подготовку к покупке жилья» - и тоже провал.

🏁Итог: продажа (по слухам за копейки) Divvy компании Maymont Homes, щупальцу крупнейшего инвестора в недвижимость в США, Brookfield Properties.

🌍 Мировая рассрочка: изучаем передовые практики оплаты недвижимости.

🎯 Рассрочки (в том числе) обеспечили хорошие продажи девелоперам в декабре! Что может появится на рынке в России из экзотического!?

🏗️ Разбираем по странам. Дубай - далеко не единственный новатор в этой области.

📈 Китай:
🔹 "Первый взнос + 5 лет": 30% первый взнос + равные платежи на 5 лет после сдачи
🔹 "Лестница вниз": крупные платежи в начале, которые постепенно уменьшаются
🔹 Привязка к этапам стройки с фиксированными процентами готовности

📈 Малайзия:
🔹 "Build Then Sell": 10% предоплата, остальное только после готовности дома
🔹 Дифференцированные платежи с привязкой к средним арендным ставкам в локации

📈 Вьетнам:
🔹 "Гибкий график": индивидуальный план платежей под конкретного покупателя
🔹 "35-35-30": три крупных платежа с большими промежутками времени
🔹 "Социальная рассрочка": сниженные платежи первые 2-3 года

📈 Австралия:
🔹 "Земля сейчас + дом потом": раздельная оплата земли и строительства дома
🔹 "Отложенный платеж": крупный последний взнос через 3-5 лет после заселения
🔹 Привязка платежей к этапам согласования и девелопмента проекта

📈 Турция:
🔹 "Баланс после сдачи": 40% до окончания строительства, остальное в рассрочку на 4 года
🔹 "Сезонная рассрочка": повышенные платежи в высокий туристический сезон
🔹 Фиксированный курс валюты для иностранных покупателей

🎲 Интересные нюансы:
🔹 В Сингапуре застройщики предлагают "буферные периоды" без платежей
🔹 В Таиланде популярны схемы с минимальными платежами в первые 2 года
🔹 В Индонезии практикуют привязку платежей к праздничным датам

🔥+91.9%! Взрыв продаж новостроек в СПБ!

📊 По данным BNMар.рro, декабрь преподнес сюрприз на рынке новостроек Петербургского региона: количество сделок взлетело по сравнению с ноябрем.

💫 Ключевые цифры по Санкт-Петербургу:
🔹 5332 проданных лота (рост на 91,9% к ноябрю)
🔹 210 тыс. м2 суммарной площади (+89,9%)
🔹 Самый резкий рост продаж за последние месяцы

🌿 Ситуация в Ленинградской области куда спокойнее:
🔹 1583 реализованных лота (+1,2% к ноябрю)
🔹 63,7 тыс. м2 общей площади (небольшое снижение на 0,9%)
🔹 Стабильные показатели без резких колебаний

🎯 В целом по региону:
🔹 6915 сделок (+59,3% к ноябрю)
🔹 273,7 тыс. м2 суммарной площади (+56,5%)

🤗 А с другой стороны, В декабре 2024 года было продано на 43% меньше лотов по сравнению с аналогичным периодом 2023 года...

⚡️ Важный момент: в статистику были включены и ноябрьские договоры, зарегистрированные в декабре. Итоговые цифры могут корректироваться.

🤔 Как вы оцениваете декабрьский всплеск продаж в Петербурге?
🔥 Нездоровый ажиотаж
👍 Временная аномалия
👀 Логичный итог года
✍️ Есть особое мнение, спускаюсь в ад комментариев

👀Тут нагнетают на тему рассрочек! Пишут, что рассрочка это риск для девелоперов, банков, экономики строительства и т.д. Мол рассрочка это пороховая бочка, которая может рвануть и разнести рынок жилой недвижимости.

⛔Вообще-то всё наоборот!

❌Массовые отказы покупателей платить по рассрочкам и фактические неплатежи почти всегда отмечаются накануне или уже ПОСЛЕ полномасштабных кризисов в экономике и на рынках недвижимости, но сами по себе не являются их причиной.

🔄 Как работает эта связь:
🔹 Сначала в экономике появляются первые проблемы (рост безработицы, падение доходов)
🔹 Люди начинают пропускать платежи по рассрочке как наименее приоритетные
🔹 Застройщики сталкиваются с кассовыми разрывами
🔹 Новые проекты замораживаются
🔹 Рынок входит в кризис.

🫨 То есть когда пишут о рисках рассрочки ставят телегу впереди лошади. Просто так люди от покупки недвижимости не отказываются. И ничего страшного в рассрочках самих по себе нет. Всё страшное нужно искать в экономике!

Согласны со мной?
👍 Да
👀 Нет
🔥 У меня ипотека!

📊 ИТОГИ 2024 И ПРОГНОЗ НА 2025 ГОД ОТ MALINA PROPERTY

Основные тенденции 2024:

🏢 Наибольшим спросом пользовались помещения 50-150 м² стоимостью до 50 млн рублей
🌆 Активнее всего продажи шли в Ближнем Подмосковье и Новой Москве
💰 Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составила 11,8 лет
📈 Арендные ставки выросли на 20-30%
🏗 Цена за м² в новостройках комфорт-класса достигла 500.000 рублей
🎁 На вторичном рынке наблюдались рекордные скидки до 15-25%

Прогноз на 2025:

📊 Ожидается дальнейший рост цен на аренду и продажу коммерческих помещений
⚡️ Причины роста цен: повышение налогов, рост ключевой ставки, удорожание строительства
🏗 Многие застройщики замораживают новые проекты

👥 А теперь о тех, кто сделал этот прогноз - команде Malina Property. Они не какие-то там теоретики, а настоящие практики рынка недвижимости. Владеют собственными помещениями, постоянно общаются с арендаторами / инвесторами и знают рынок изнутри. Поэтому их можно смело назвать хедлайнерами в продажах готового арендного бизнеса в Москве и Подмосковье.

💡 Хотите быть в курсе лучших предложений? Загляните к ним в Телеграм: https://t.center/malinaproperty_ru. Там вы найдете самый большой выбор качественных объектов и оперативные рапорты с рынка. А удобный поиск поможет найти именно то, что вы ищете! 🔍

🤔 Тем, кто читает мой канал достаточно давно, хорошо известно, что я несколько лет последовательно выражал свои (на мой взгляд, вполне обоснованные) сомнения по поводу акций "Самолёта".

🗃️ Я много раз писал, что происходит нечто нездоровое, что людей затягивают в акции компании, что цель топ-менеджеров "Самолёта" состоит в искусственном раздувании капитализации компании.

🔲 Тяжело быть белой вороной.

📊 Потому что в течение этих же лет ВСЕ популярные финансовые блогеры активно продвигали идею инвестирования в акции компании «Самолёт». Они проводили детальный анализ отчетности, организовывали интервью с руководством застройщика и прогнозировали рост котировок от Х0 000 рублей до ту зе мун.

👀 Однако реальность оказалась совершенно иной - стоимость акций обрушилась, снизившись на 85% от максимальных значений. "Фаворит сектора real estate" оказался худшим выбором инвесторов.

🎯 Я был прав. Но сейчас я не желаю "Самолёту" зла и не хочу пинать дохлого льва. От дальнейшего падения компании лучше никому из участников рынка недвижимости не станет.

🤷 Ну кого я буду критиковать, если вдруг сей застройщик обанкротится?

#живисамолет