РИС.РФ

🍿Итак, отправляем уведомление сособственникам с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки

🧐 И дальше у нас могут возникнуть вопросы:
- "А что делать, если?..."

🤯 Например, а что делать, если:

🆘 выписку из ЕГРН с информацией о сособственниках получили, но там же только ФИО и дата рождения, а место жительства мы не знаем...

🆘 знаем, что сособстенник умер, не не знаем вступали ли в наследство наследники и кто они (в ЕГРН они на себя собстанность не зарегистрировали)...

🆘 не смогли получить выписку с данными сособственников, и нотариус отказался выдавать о них информацию...

🆘 в ЕГРН отсутствует информация о сособственниках, поскольку у них правоустанавливающие документы получены до 1998 года и в ЕГРН ранее возникшее право они не регистрировано...


📚 Закон не содержит готовых конструкций на все случаи жизни.
🗽Но это НЕ означает, что раз по месту жительства сособственника уведомление отправить не смогли, значит продавать долю/комату вообще теперь нельзя!

🛟 Задача продавца предпринять доступные ему меры для уведомления сособственника, то есть действовать добросовестно.

📨 И именно из этого нужно исходить при направлении уведомлений сособственникам.

❔Знаете ФИО сособственника, но не знаете адрес его места жительства?
✅ Отправляйте уведомление по месту нахождения недвижимости, доля или комната в которой продаётся.

❔Сособственник умер, в ЕГРН наследники свои права еще не зарегистрировали, информация о наследниках не известна?
✅ Посмотрите, открыто ли наследственное дело и у какого нотариуса открыто (информация есть на сайте Федеральной нотариальной палаты). Попробуйте обратится к нотариусу, у которого открыто наследственное дело, чтобы он отправил уведомления наследникам. Он может согласиться, если, например, потом через у него удостоверять сделку по продаже доли/комнаты.
✅ Нотариус, ведущий наследственное дело, отказался отправлять уведомления наследникам, тогда отправьте два уведомления:
▫️одно на имя умершего (и его как раз и предъявите в Росреестр);
▫️другое на имя нотариуса, у которого открыто наследственное дело (информация есть на сайте Федеральной нотариальной палаты). В уведомлении укажите, что просите нотариуса донести до наследников информацию о предстоящей продаже доли/комнаты, и куда обращаться, если они готовы выкупить.

❔Вообще нет сведений в ЕГРН о сособственниках?
✅ Отправьте обезличенное уведомление на адрес объекта, в котором продается доля/комната (в поле кому - укажите "собственнику такой-то доли/комнаты").
Только сами это уведомление не получайте, когла придет почтальон. И не забудьте на всякий случай сохранить выписку из ЕГРН, которую заказывал продавец, когда пытался узнать информацию о сообственниках, и письменный отказ нотариуса в выдаче информации из ЕГРН о сособственниках.


📃 Если продается целиком комната в коммунальной квартире и все продавцы полностью деееспособны, то договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме.
🍹Росреестр такие способы уведомления, как указали выше, устроят.

🕹 Если продается доля объекта, то договор купли-продажи необходимо заверить нотариально.
🌰 Тут уже может зависеть от нотариуса, нужно будет поискать такого, который будет готов принять "нестандартные" уведомления.
🗺 При выборе нотариуса, не обязательно ограничиваться нотариусами своего населенного пункта, можно обращаться к любому нотариусу региона (субъекта РФ), в котором расположена отчуждаемая недвижимость.
🗿Если ни один нотариус не готов удостоверить договор, придётся брать у нотариуса письменный отказ в удостоверении договора и обжаловать его в суде.

Телеграм-канал: @risrf

🙃 Хорошо, когда продавцу доли или комнаты точно известны фамилии, имена, отчества и место жительства соседей.

☹️ А что делать, если сособственники не известны? Кого и как уведомлять о продаже доли недвижимости или комнаты в коммуналке?

1⃣-й вариант: Можно заказать выписку из ЕГРН об объекте или об основных характеристиках и таким образом получить информацию о ФИО и дате рождения сособственников.

🧐 Согласно действующему законодательству Росреестр обязан выдавать выписки из ЕГРН с ФИО и датой рождения гражданина-собственника:
▫️ лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности;
▫️лицам, которые наряду с указанным гражданином являются правообладателями иных комнат в квартире, при условии, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о расположении таких комнат в этой квартире, а также зарегистрированы права данных лиц на них.

🤖 Вот только выписки из ЕГРН формируются автоматически... И если программное обеспечение не распознает в лице, заказавшем выписку, сособственника, то выписка придет обезличенной.
А не распознаёт частенько. Тем более если тот, кто заказывает выписку из ЕГРН, сменил ФИО или просто получил новый паспорт, а в ЕГРН информацию не поправил...

2⃣-й вариант: Можно обратиться к нотариусу и попросить его узнать данные сособственников в Росреесте (так же только ФИО и дату рождения).
Закон предоставляет такое право гражданину, которому эти сведения необходимы "для защиты своих прав и законных интересов".

📃 При обращении к нотариусу, необходимо предоставить письменные доказательства того, что эта информация необходима для защиты своих прав и интересов. Например, проект уведомления с предложением о покупке.

📇 Если нотариус посчитает предоставленные письменные доказательства недостаточными, он обязан выдать письменный отказ в выдаче сведений (который потом можно будет попробовать оспорить в суде).

😵‍💫 Но опять же, в законе все красиво описано, а на практике нотариусы частенько отказывают и в выдаче сведений из ЕГРН, и в выдаче письменного отказа.

👂Делитесь в комментариях, удавалось ли вашим клиентам получать выписки с данными сособственников или сведения о них у нотариуса.

📽 А мы продолжим данную тему в следующем посте...

Телеграм-канал: @risrf

🗄 Напоминаем, что бесплатный банковский сейф для риэлтора предоставляется не только в московских офисах, но и во всех офисах Фора-Банка любого города России: Санкт-Петербург, Тула, Ярославль, Пермь Калуга, Сочи и т.д.

▫️Для чего может быть использован бесплатный сейф на сделке для риэлтора❓

🎁 Бесплатный сейф может использоваться:
🔸для передачи агентского вознаграждения,
🔸для гарантированного получения расписки от Продавца, когда вы работаете от Покупателя,
🔸для гарантированного получения подписанных передаточных актов,
🔸для передачи той части документов, которая должна оставаться у риэлтора после сделки,
🔸для получения денежной суммы под условие снятия с регистрационного учёта, если вы работаете от имени Продавца.

Таких вариантов может быть ещё множество.
⚠️ Главное условие:
«Арендатором-2» по договору совместной аренды сейфа должен быть специалист рынка недвижимости, имеющий Карту риэлтора.

🪪 Для получения бесплатного банковского сейфа просто предъявите Карту риэлтора сотруднику банка.

🤝 Если у вас ещё пока нет Карты риэлтора, то ее можно получить совершенно бесплатно
✔️в любом офисе Фора-Банка,
или
✔️оставив заявку на сайте рис.рф: перейдите по ссылке >>>

✍️ А далее записывайтесь в любой удобный для вас офис >>>

Телеграм-канал: @risrf

🤨 От глобальных вопросов лицензирования возвращаемся к практическим вопросам.

Женщина использовала материнский капитал, наделила всех детей долями в приобретенной квартире. А затем родила ЕЩЕ ОДНОГО РЕБЕНКА. Нужно ему выделять долю в квартире (в законе же написано "и последующим детям")?

Ответ: Нет. При рождении новых детей после наделения долями предыдущих детей, перераспределять доли не требуется.

📃 Если жилое помещение сразу приобретается в собственность мамы и детей (например, по договору купли-продажи без использования кредита). То в этом договоре сразу наделяются долями все имеющиеся дети владелицы сертификата на мат.кап (как несовершеннолетние, так и совершеннолетние). Если после родятся еще дети, у них уже не будет права на выделение им доли квартиры по мат.капу.

💰Если жилое помещение изначально оформлено только в собственность мамы и/или ее супруга, а дети наделяются долями спустя время. То нужно будет наделить долями всех детей, которые рождены (или усыновлены) владелицей сертификата на мат.кап к моменту подписания соглашения о выделении долей (как несовершеннолетних, так и совершеннолетних).
Всех остальных детей, которые будут рождены или усыновлены позже, наделять долями не требуется.
Например, квартира куплена на имя мамы в ипотеку, материнский капитал был использован на первоначальный взнос.
На момент подписания договора купли-продажи был один ребенок. Пока выплачивали ипотеку родился еще второй ребенок, после полной выплаты ипотеки родился третий ребенок. Затем мама подписала соглашение о наделении детей долями в квартире (наделить обязана всех троих!). После подписания соглашения родился четвертый ребенок, его наделять долей не требуется, т.к. соглашение уже подписано.

Телеграм-канал: @risrf

🙏 Коллеги, огромное спасибо за такую активность в обсуждении!

Большинство участников опроса (а подписчики канала - только профессиональные риэлторы) считают лишним введение лицензирования риэлторской деятельности.

👍 При этом было множество отзывов со словами:
ТАК УЖЕ есть организация РГР, которой мы обязаны тем, что услуги на рынке недвижимости сейчас и предыдущие 30 лет цивилизовано, профессионально и качественно регулируются!

И действительно:

✅ Более 30 лет РГР участвует в развитии рынка недвижимости РФ, законодательной и нормативной базы, системы профессиональных стандартов.

✅ Более 20 лет РГР проводит добровольную сертификацию риэлторских компаний на соответствие услуг Национальному стандарту «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские».

✅ РГР разработала и внедрила систему стандартов профессиональной деятельности членов Гильдии. На основе принятых в Гильдии стандартов профессиональной деятельности и оказания услуг на рынке недвижимости создает и реализует программы в области организации профессионального образования специалистов на рынке недвижимости, просвещения членов Гильдии и лиц, работающих на рынке недвижимости.

✅ В регулярном режиме изучает текущее состояние, тенденции и проблемы развития рынка недвижимости в России. Проводит информационные аналитические исследования, готовит экспертные материалы для своих членов, всех заинтересованных лиц и общественности.

✅ РГР проводит специализированные конференции, Национальный конгресс по недвижимости, Национальный конкурс «Профессиональное признание». Поддерживает и принимает участие во всех профильных мероприятиях рынка недвижимости, в том числе и организуемых Фора-Банком!

✅ Кроме того, РГР проводит аттестацию агентов, экспертов, брокеров, ипотечных специалистов на базе созданной Центральной аттестационной платформе, зарегистрированной в Реестре Госстандарта за № РОСС RU.О46.04 РН00. Ведет Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов по недвижимости reestr.rgr.ru

🤝 Фора-Банк уже более 30 лет работает на рынке недвижимости и является лидером в организации расчетов и оформления сделок!

🚀 И все это время мы активно сотрудничаем с Российской Гильдией Риэлторов.

💪 Наиболее активных профессиональных риэлторов, которые оформляют у нас сделки с недвижимостью, мы поощряем и поддерживаем прохождение ими ежегодной ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ АТТЕСТАЦИИ в соответствии с требованиями вышеуказанной Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ.

РГР, спасибо, что вы есть ❤️!

Телеграм-канал: @risrf

🎓 После вчерашней публикации наш хороший друг, профессор, доктор экономических наук написал нам интересное письмо на тему:

«А вы уверены, что качество риэлторских услуг повысится с введением лицензирования?»

Приводим выдержки из его письма:

«… Качество обслуживания может даже снизиться после введения лицензирования по причине реализации двух эффектов “сделай сам” или/и «некачественная замена».

1. Еще в 1962 году Саймон Роттенберг писал о зарождающемся движении “сделай сам” в лицензированный сфере парикмахерских услуг (Rottenberg, Simon. “The Economics of Occupational Licensing”. In Princeton University Press). То же самое может произойти и в сфере недвижимости: люди могут сами находить недвижимость или клиентов с помощью доступных сервисов (например, электронных каталогов). Кстати, в том числе по этой причине Комитет Госдумы по собственности рекомендовал депутатам отклонить законопроект о риэлторской деятельности в 2017 году (см. информацию на сайте ГосДумы https://sozd.duma.gov.ru/bill/1106182-6)

2. Кроме того, лицензированные брокеры по недвижимости могут иметь «некачественную замену». В индустрии брокерских услуг по недвижимости это может быть либо какой-нибудь друг или знакомый потенциального клиента, либо он может просто прочитать статью в Интернете и снова вернуться к методу “сделай сам”. Пример из другой отрасли, иллюстрирующий это явление, был описан Сидни Л. Кэрроллом и Робертом Дж. Гастоном. Они обнаружили, что количество случаев поражения электрическим током сильно отрицательно коррелирует с количеством поденщиков-электриков. И, поскольку было установлено, что ограничительные меры уменьшают число профессионалов в этой области, ограничения могут увеличить риск смерти человека от электричества (Carroll, Sidney L. and Robert J. Gaston. “Occupational Restrictions and the Quality of Service Received: Some Evidence”. In Southern Economic Journal).

Лицензирование и строгие профессиональные требования могут привести к увеличению числа неверных решений, принимаемых потенциальными клиентами как самостоятельно, так и с помощью непрофессионалов…»

🤷 Как мы видим, научный взгляд на вопрос о лицензировании риэлторской деятельности лишь подтверждает вчерашний вывод, что все очень неоднозначно.

Телеграм-канал @risrf

🧐 Следующий интересный вопрос о маткапе:

Можно ли НЕ наделять долями в квартире супруга и взрослых детей, если они сами не против?

🤷🏻‍♂️Ответ: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ ответа на этот вопрос НЕ дает (там этот вопрос в принципе не поднимается).
👍И хотя Социальный фонд считает, что совершеннолетние граждане при желании могут отказаться от своих долей в пользу остальных членов семьи,
📚единое мнение у разных органов и структур на этот счет еще не сложилось. То есть, у разных нотариусов и разных регистраторов Росреестра может быть свой взгляд на этот счет.

📌Поэтому мы рекомендуем: оформить в долевую собственность всех - мамы, всех ее детей и супруга (если она была в браке на момент распоряжения мат.капиталом).
А в дальнейшем совершеннолетние и дееспособные члены семьи могут свои доли подарить (в нотариальной форме).

✂️Если же по каким-то причинам вас этот вариант не устраивает, и вы не хотите включать в число собственников супруга и/или взрослых детей,
🕹то возьмите от них нотариальные заявления об отказе от выделения им долей в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала.
⚠️ Но в этом случае, нужно заранее уточнить, что нотариусы и регистраторы в Вашем регионе не требует наделять долями всех членов семьи, либо быть готовым отстаивать свои права в суде. Также нужно иметь ввиду, что при дальнейшей продаже квартиры вопросы могут возникнуть у покупателей или банка, выдающего кредит покупателю.

Телеграм-канал: @risrf