Больше половины сделок в октябре с квартирами в Старой Москве прошла без ипотеки Ну вот наконец-то борьба ЦБ с ипотекой (как бы это странно ни звучало) дает свои плоды. Только 49% сделок октября было с ипотекой. Антирекорд с марта 2022 года, ну такой уровень ипотеки был в далеком 2019 году. Вот такая новая реалия рынка. Рынок сам начал балансироваться на уровне 4,7 тыс. юнитов за месяц. Это хороший знак для девелоперов, но вопрос, как влияют на это два ключевых фактора: 1. Сезонность — к декабрю продажи даже на плохом периоде будут раскручиваться. Британские ученые не знаю, что это за любовь такрить квартиры к новому году, но уже была доказана. 2. Рассрочки — есть ряд игроков на рынке, которые рынок пытаются пересадить с ипотеки на рассрочку. Это хорошее желание, такой своеобразный фак оф для банков. Но у него есть две побочки: возможность у клиента свинтить, когда надо будет платить бабки, а также не наполнение эскроу счетов — повышение финансовых расходов — платы за проектное финансирование. Рассрочка — реально опасная для рынка история из-за тонкостей 214-ФЗ и ДДУ. Человек без значительных санкций может выскочить из проекта. Это вам не договор "купли-продажи будущей недвижимости", по которым офисники торгуют. Там за рассрочки девелопер может клиента по всем кругам неприятностей пустить — можно и без офиса остаться, и в долги упасть. А вот в ДДУ — хочу покупаю, хочу "денег нет, держитесь". Некоторые активные игроки на рынке рассрочек пытались судиться, но ничего особо из этой затеи не вышло. Поэтому возникает вопрос баланса. Какая доля рассрочек на рынке не надувает на нем пузырь? И какая доля в отдельно взятом девелопере может считать объективной и нормальной, чтобы тот самый девелопер неожиданно из-за перегрева фин. расходов не схлопнулся? Два довольно философских вопроса, ответ на который должен кто-то в ЦБ знать или в ДОМРФ. Интуитивно для рынка 20-30% рассрочки могут считать нормальными, не роняющими рынок, а для девелопера эта доля должна быть точно ниже — 10-20%, не более. Те, кто жарит сейчас более 50% продаж с рассрочками, либо гений, либо лох. Увидим результат 1-1,5 года. Алармические настроения до января можно отставить из-за сезонности, отсутствия ипотечного стандарта. Вроде в нем пока нет запрета на рассрочки, но кто знает, вдруг допишут. Рынок эти два месяца точно пройдет на уровне 4,7 тыс. юнитов. Может даже в декабре будет крайне позитивная отметка 5 тыс. А вот январь-февраль 2025 будет очень сложным, надо свои попки держать наготове.