Флиппинг - охота за объектом

БИТВА ПОД БОЛЬШИМ

Снежное утро на Малой Никитской началось с чашки крымского чая и переписки с соседом на предмет увеличения ликвидности его квартиры, если он сделает капитальный ремонт подъезда.

Зима близко... На душе было неспокойно. Казалось, что я забыла о чем-то мне важном.

Ну конечно, билеты на Щелкунчика в Большой🧟

Иду на сайт театра, а Щелкунчика в расписании нет. Как такое может быть?

Читаю в интернете, что администрация театра опять что-то оптимизирует в правилах продажи, что билеты поступят в кассы с 4 ноября, что в месседжерах активисты ведут предварительную запись на живую очередь, у театра дежурят волонтёры, которые сверяют он-лайн запись с бумажной тетрадкой. Волонтёры, вдумайтесь, дежурят круглосуточно, чтобы конкуренты не сделали дополнительную очередь.

Началась осада театра. Битва за Большой 2024.

Трудно жить - трудно живёшь.

Столько страданий, чтобы посмотреть спектакль?

Нет. Жить надо легко и радостно❤️

Хьюстон Питер, у нас проблемы😎

Декабрь. Мариинка. Щелкунчик.

СТРАШНАЯ СКАЗКА НА НОЧЬ🧟

Источник попросил остаться анонимным☝️

История о джентльмене, который пошёл на рынок недвижимости с очень большими деньгами, без консультанта и короной на голове "я самый умный".

2017 год. Из южного региона России приезжает джентльмен 55 лет с 7 млн долларов наличными. Задача - запарковать деньги в недвижимости. Потому что недвижимость всегда расчёт!

Он покупает объект на Щепкина 13.
За 7 млн долларов.

Спустя 7 лет джентльмен вспоминает про квартиру. Настал момент, когда нужны деньги. Представитель джентльмена через мою хорошую знакомую интересуется нюансами продажи. Я узнаю детали и... отказываюсь от консультации.

Потому что я не знаю, как сказать человеку, что его "развели".

Джентльмен купил точно такую же квартиру напротив:
https://www.cian.ru/sale/flat/291018856/

Агент в 2017 году убедил его, что это один из самых элитных домов в Москве, что тут исключительно солидные соседи, и даже внучка Ельцина тут живёт🤦‍♀

Мне бы не хватило смелости сказать:
1) Улица Щепкина не тянет на элитную локацию.
2) Панельный дом даже по индивидуальному проекту - не "элитно".
3) 300м2 мансардного этажа с уставшим ремонтом 90х - тем более не "элитно".

Как вам история на минус 6 млн долларов?

Коллеги, что можно было купить за 7 млн в 2017 году? Может быть на особняк на Остоженке хватило бы?🧐

Однажды мой коллега выдвинул гипотезу, что у меня тяжёлый характер, потому что я родилась в ночь с 31 октября на 1 ноября🎃

Очень удобная концепция, знаете ли🦂

Начинаю колдовать над новым годом жизни🧙

Всем огромное спасибо за поздравления. Шлю лучи добра, любви и финансового благополучия❤️

Мы завтра вернёмся к рубрике ценообразование🤓

А сегодня я размышляю над этой планировкой. Кто виноват и что делать?

1917 год👆

СКОЛЬКО СТОИТ ВИД НА ПРУД?

В этой ситуации нам стоит задать встречный еврейский вопрос.

А МЫ ПОКУПАЕМ ИЛИ ПРОДАЁМ?

Я начинаю новую рубрику про ценообразование на Патриарших. Будем вместе исследовать квартиры, представленные на рынке, и ожидания собственников, искать трофеи и самые выгодные предложения.
Разберёмся, что влияет на ценообразование, и почему мы сейчас имеем такой большой разброс цен🤓

Итак, вернёмся к дому 1927 года у пруда, который был построен кооперативом "Квартирохозяин", архитектор Г.К. Олтаржевский.

В продажу вышел объект:
https://www.cian.ru/sale/flat/308981591

250 000 000 рублей
100м2
2 480 159 рублей за м2

Сильно?😉

Мы не будем в этой рубрике поддаваться эмоциям и поднимать руки к небу с вопросом: "Откуда такие цены?"

На примере этой квартиры я поделюсь одной из методик, которую можно использовать для определения ценового коридора будущей сделки.

Что мы сделаем?
1) Опишем ключевые свойства объекта;
2) По каждому свойству найдём 2-3 подобных объекта, сравним выборки;
3) Посмотрим, что можно ещё купить на Патриарших за 250 млн;
4) Посмотрим, что можно купить в ЦАО в бюджете 250 млн;
5) Разберём портрет покупателя, обсудим, что является предметом продажи, и подумаем, какая стратегия продажи поможет получить лучшую цену;
6) + я посмотрю, какие запросы были по Патрикам за последний год в агентских чатах.

Поехали?

Начнём с ключевых свойств объекта:

- клубный дом
- вид на пруд с балкона (!)
- архитектурная редкость
- старый фонд 20-30хх годов XX века

Почему я могу назвать этот дом редким?

Он такой один на всю Москву. Он очень сильно выделяется и запоминается среди остального жилого массива Патриарших прудов.

Трехэтажный миниатюрный дом с пятью эркерами. Мы даже не сразу сообразили, что это эпоха Авангарда.

Исследование разобью на несколько частей❤️

Как вам предложение?

На объявление уже 6 дублей💕

И ВСЁ-ТАКИ ОНИ ЕСТЬ!

Флипперы на Патриках❤️

Вчера на рынок вышла евро-3 по адресу Малая Бронная 19А:
https://www.cian.ru/sale/flat/309048297/

Итак, 80 000 000 рублей☝️

Пройдёмся по базовым параметрам:
- кирпичный дом 1934 года, закат Авангарда
- перекрытия - деревяные
- потолки - 3 метра
- газ, пассажирский лифт

Закупка прошла весной по цене 39-40 млн. Объект был на открытом рынке с выполненным демонтажем.

Из трёшки фактически сделали евро-2 с одной спальней. Дизайн комментировать не буду. У меня только вопрос к отсутствию телевизора.
А чем проблема его повесить?🥲

Я от всей души делаю коллегам лёгкой и выгодной сделки.

Уважаемые знатоки, а как за 80 млн продать этот дом? Посмотрите соотношение старых и новых окон. Как вам вайб?

Или локация все продаст?

Как этот фасад ложится, например, на идею ЖИЗНЬ УДАЛАСЬ?

Наблюдаю🤓

ЖИЗНЬ УДАЛАСЬ

Год назад подруга прислала мне ссылку на квартиру в доме по адресу: г. Москва, ул. Малая Бронная, д. 22с1

- Это твоя! Вижу, как ты ходишь по ней в черном шелковом халате с бокалом просекко❤️

125 000 000 рублей😱

Четырёхкомнатная
120 м2
Потолки – 3,3 метра

Паркет, мрамор, мебель на заказ, дизайн местами слегка вычурный.

Листаю галерею из 50 фотографий. Палец устал. В середине смахиваю фото кабинета. Через 3 фото возвращаюсь назад. Смотрю на постер ЖИЗНЬ УДАЛАСЬ.

Прошло 3 дня. Я стала думать об этой квартире. Несколько раз в день я листала фотографии, зависая на постере, где черной икрой по красной было написано ЖИЗНЬ УДАЛАСЬ.

Через неделю квартира начала мне сниться, и я стала думать, где заработать 125 млн рублей. Сейчас все громко посмеялись🤣

Мне в голову не пришло, что это дорого. Разве можно использовать такие категории, когда речь идёт о квартире мечты?

Я даже не пошла её смотреть, чтобы не расстраиваться, что не могу купить сейчас эту красоту.

На Конгрессе я рассказывала, что покупатели в дорогом сегменте не покупают просто квартиры.
Предмет продажи – не квадратные метры.

А в таких местах как Патрики покупатель очень часто покупает квартиру, чтобы материализовать состояние ЖИЗНЬ УДАЛАСЬ. 

Для демонстрации себе и окружающим, что Жизнь удалась, как вы понимаете, абы какая квартира, абы где не подойдёт😆☝️

Расскажите, где мечтаете купить квартиру?😉

Об этом необычном доме у пруда мы поговорим на следующей неделе.

А пока вопрос к знатокам.

В каком архитектурном стиле построено это здание?

ВОЛОЦКИЕ ДОМА

Начинаем еженедельную рубрику #инвестнапатриках

Внимание! Рубрика не является инвестиционной рекомендацией, т.к. обсуждаемые объекты не прошли юридическую экспертизу. В этих обзорах я буду "присматриваться" к объектам.

Итак, 29 сентября на рынок вышла 4К квартира в ЖК "
Волоцкие дома. 111 м2. С пометкой "срочная продажа":

https://www.cian.ru/sale/flat/307921354

Агент по телефону сообщил:
1) Собственнику срочно нужны деньги для решения задач в бизнесе;
2) В собственности более 20 лет;
3) В семье есть другая недвижимость, включая загородную по Рублево-Успенскому шоссе.

Через 4 дня за квартиру был внесён аванс. Не удивительно. 495 000 за м2.
По такой цене за м2 мои знакомые купили квартиру под ремонт в дореволюционном доме в Сытинском переулке зимой 2022 года.

9 октября квартира вернули в рекламу и подняли цену на 4 млн. Обычно это говорит о том, что собственник "чудит". Будем наблюдать🤓

ЖК Волоцкие дома - это ансамбль дореволюционных доходных домов, построенных в 1910-1913 гг. Здания проектировал известный в Москве архитектор Нирнзее по заказу графов Волоцких. В 1998 году дом был реконструирован и превращен в жилой комплекс бизнес-класса. Примечательно, что реконструкция проводилась силами жителей дома, которые создали свое ТСЖ и организовали проведение всего цикла ремонтных работ.

Потолки - 3,4 метра. Лифт. Есть парадные подъезды с консьержами. Своя большая огороженная парковка со шлакбаумом - редкий зверь на Патриарших.

Исследуемая квартира не может похвастаться панорамным видом на что-нибудь. Квартира расположена на высоком втором этаже. Окна выходят на придомовую территорию, но не на стройку ЖК Левенсон от Vesper.

Сейчас квартира представляет собой уставший ремонт 2000х. Нужно полностью переосмыслить пространство. Площадь 111м2 позволяет "посадить" хорошую евро-3 с двумя с/у.

Я посмотрела поэтажный план здания. С точки зрения современного покупателя, все исходные планировки неликвидные. Большие площади и 1 с/у.

По базовым потребительским характеристикам ЖК Волоцкие дома один из самых сильных представителей старого фонда на Патриках.
Я уже год слежу за всеми новыми предложениниями в этом доме. При правильной подаче такой квартиры её цена с ремонтом может достигать 110-120 млн рублей.

Но с подходом "продаётся уютная трёхкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом" лучше даже не начинать❤️

Как вам дом?
Фото в комментариях выложила

#ценынапатриках
#инвестнапатриках

КОНГРЕСС

Выступила на Международном жилищном конгрессе.

Тема доклада: С чего начинается экспертный флиппинг? Как создавать квартиры мечты, которые продаются с первых показов.

Одна из мыслей - чем дороже сегмент рынка, тем больше нужно изучать поведение покупателей, а не недвижимость.

3 года я живу в окрестностях Патриарших. И где как ни здесь говорить о дорогой недвижимости.

С моим наставником в мире недвижимости мы 2 года пытались сделать какую-нибудь удобную классификацию недвижимости Патриарших. Плюнули на это дело.
И решили сделать классификацию покупателей квартир на Патриках.

Недвижимость стоит ровно столько - сколько денег в кармане у покупателя.

И нужно уметь оценивать объекты именно глазами целевого покупателя❤️

УЮТНАЯ ДВУХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА

У меня есть еженедельная практика. Каждый понедельник я ищу на московском рынке недвижимости свежие флип-квартиры. Цель - анализ контекста рынка и трендов. Кто, что, где и как делает.

Завтра я выступаю на Международном жилищном конгрессе.

Готовясь к выступлению, я решила найти все флип-квартиры в Москве.
Вот они, полюбуйтесь:
https://cian.ru/collection/?id=93ad2e5b-3882-4ef6-9f1a-ee1c63a68531

Больше 400 предложений "уютных квартир с дизайнерскими ремонтами". Да, что-то с рекламы сняли, но сути эти не меняет. Думаю, если бы я активнее прочесала районы ЗИЛАРТа, Шелепихи и Аминьевского шоссе, то подборка выросла до 500 объявлений.

Почему же эти квартиры до сих пор не проданы? Если покупателям нравится формат "заезжай и живи", то почему в подборке 400+ объектов? Что с ними не так?

Завтра на Конгрессе в зале А101 с 14:30 до 16:30 с размышлениями на эту тему я выступлю в секции "Особенности флиппинга в старом фонде и ОКН: перепланировка, ремонт и продажа"

А также расскажу, почему флипперы хотят, но не могут зайти на Патрики😆❤️

2.0

Весной 2022 года я начала вести этот телеграм-канал. Ситуация на рынке недвижимости была щекотливая - начало СВО. Помню, как в марте рынок замер, люди боялись принимать решения о покупке и продаже квартир. Помню, как в мае рынок необычайно оживился. Одни в стрессе продавали, другие покупали.

Я в это время осваивалась на рынке срочного выкупа. Осматривала и оценивала десятки убитых квартир. Ах какие были времена! Достаточно было отмыть квартиру для совершения выгодной спекулятивной сделки.

Сколько удивительных квартир и их хозяев я увидела за эти 2 года...

Мы с партнёрами выкупали квартиры, ремонтировали, продавали с фантастическим успехом и не очень.
Я изучала маркетинг и продажи недвижимости. Сотни часов оттачивала аналитические навыки.
Знакомилась с актуальными мошенническими схемами, ходила по судам. Познакомилась с миром частного кредитования под залог жилья...

В этот осенний день мне захотелось вернуться к этому каналу❤️

Как никогда остро почувствовала необходимость в сообществе единомышленников, с которыми можно иногда пошептаться о происходящем на рынке.

В добрый путь🚀

​​#аналитика
АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЗАПИСКА

Дано:
Двушка, 50м2, 6/17
Бескудниковский бульвар 2к1
Квартира захламлена, по фото можно предположить, что 12-15 лет назад был сделан ремонт
Планировка — линейка, с/у совмещённый, есть лоджия, комнаты изолированные

Дом 1999 года
П44
17 этажей
319 квартир
3 минуты пешком до метро Верхние Лихоборы
15 минут пешком до МЦД 1 Дегунино
20 минут пешком до МЦК Окружная
20 минут пешком до ж/д станции Лихоборы (на Химки и Зеленоград)

Дом расположен в начале Бескудниковского бульвара (прогулочная зона). В 10 минутах расположен парк им. Святослава Фёдорова.

Цена выкупа — 11 500 000₽
Обременение — 8 500 000₽, ПКБ

Объект в рекламе:
https://www.cian.ru/sale/flat/275339511

Сравнительно-маркетинговый анализ конкурентов.

Проведём в 2 этапа.
1 — анализ выборки домов ДО 1990 года
2 — анализ выборки домов ПОСЛЕ 1990 года

🔸Выборка ДО 1990 года:

12 000 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/273169016
Выход на рынок 5 мая, старт с 12 700 000
1966 год, II-18
40м2

12 200 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/273546960
Выход на рынок 16 мая, старт с 12 500 000₽
1972 год, И-209
38м2

12 500 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/272097538
Выход на рынок 6 апреля
1972 год, И-209
38м2

12 200 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/274355910
Выход на рынок 5 июня
1964 год, II-18
37м2

В 10-15 минутах от метро пешком вдоль Бескудниковского бульвара мы наблюдаем дома серии II-18 с «уставшими» двушками 38м2. Цены в рекламе: 9,5 – 9,8 – 10,6 – 12,3

Ближе к парку расположены дома серии И-209. Площадь двушек 45-50м2. Цены в рекламе: 11,9 – 13,3 – 14,5

❗️В сегменте старого фонда наблюдается небольшое затоваривание локального рынка. В рекламе много объектов со сроком экспозиции более 4х недель❗️

🔸Выборка ПОСЛЕ 1990, но до 2015, чтобы не смешивать с данными по современному жилому фонду:

18 000 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/273650180
На рынке с 18 мая
1997 год, КОПЭ
58м2

15 200 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/274310344
На рынке с 3 июня, старт с 15 450 000
1999 год
58м2

14 500 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/274926785
На рынке с 20 июня
2000 год, П44
50м2

14 000 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/274878117
На рынке с 18 июня
2002 год
51м2

Экономика предполагаемой сделки

Выкуп — 11 500 000₽, цена без торга
*111%
❗️Есть возможность провести аукцион от 12 850 000₽❗️

Исследуемый объект вышел на рынок 30 июня. На ЦИАН 263 просмотра. Среднее число просмотров в сутки — 50.
Квартира к продаже не подготовлена.

​​Обратите внимание вот на этот объект👇🏻

Дано:
Чонгарский бульвар, 8к1
Однушка 35.5м2
4/8 этаж
Отличный надёжный кирпичный дом в нескольких минутах от метро Варшавская

Цена выкупа — 8 800 000₽

На 200 000₽ для приличия я бы поторговалась. Потенциал перепродажи 11 500 000₽ — 11 700 000₽ очень даже есть.
Если не торопиться, то даже верю в 12 000 000₽.
Вложения в ремонт считала из расчёта 30 000₽ на 1м2.

Условный аналог:
https://www.cian.ru/sale/flat/272911802

Но! Это панельный дом II-18, значительно дальше от метро.

По всем вопросам пишите мне — @o_hbnr📩

​​Добрый день!😊

В пятницу вечером посмотрела однушку на ул. Лихоборские бугры 12.
Квартира в собственности 8 лет. В настоящий момент у собственника кредиты, один из которых в банке БЖФ.
Обременение около 3млн₽.

Цель продажи — закрыть кредиты.

Цена выкупа — 8 800 000₽.

До 8 500 000₽ опуститься реально❗️
Покупателей нет.

Дано:
Район Коптево
До МЦК Лихоборы 5-7 минут пешком
Общественным транспортом можно добраться до ст. метро Водный стадион, Петровско-Разумовская и Верхние Лихоборы и до станций МЦД 1 и 2 — Окружная и Красный Балтиец
В 10 минутах от дома находится Тимирязевский лесопарк
Инфраструктура в районе сформирована

Панельный дом 2011 года серии ГСМ — 2001г
5 подъездов, от 10 до 18 этажей, 281 квартира
Высота потоков 2,8м
Площадь 39м2
12/18 этаж
Это самые современные дома в районе, соседние дома представлены пятиэтажками, домами серии II-18 и прочими девятиэтажками, построенными в 70х

В квартире выполнен ремонт. Чистовая отделка выполнена на 90%. Не успели натянуть потолки, поменять дверь в ванную, сделать порталы дверных проёмов, сделать генеральную уборку, заказать кухню.
Собственник — молодой парень, хотел сделать современную квартиру, поэтому в отделке были использованы чёрные виниловые обои под покраску и чёрный керамогранит в ванной.
Хочу отметить большую площадь с/у и прихожей.
Ремонт не закончен, т.к. кончились деньги. Есть дизайн-проект.

Мне бы хотелось осветлить чёрные обои🙄

Для определения потенциала перепродажи посмотрим цены в рекламе на 2 жилых фонда до 2000г и после 2000г

Фонд ДО 2000г:

8 300 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/274312584
27м2
На рынке с 3 июня, старт с 10 000 000

10 550 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/271452776
На рынке с 21 марта, старт с 11 700 000

7 980 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/275487698
18м2
На рынке с 5 июля

Фонд ПОСЛЕ 2000г:

12 350 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/274996283
Выход на рынок 26 июня

10 750 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/267065894
Старый косметический ремонт
Альтернативная продажа, давно на рынке

11 500 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/275394021
Старый косметический ремонт
На рынке с 4 июля

12 300 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/273664165
Квартира со свежим ремонтом
На рынке с 19 мая, старт с 12 500 000₽

13 000 000₽
https://www.cian.ru/sale/flat/274307786
Косметический ремонт
На рынке с 3 июля

Из представленных в локации объектов только 1 находится на рынке с 2021г.

Моя гипотеза:
Выкуп за 8 500 000₽
+доделать ремонт — 200-300к₽
От 9 800 000₽ провести аукцион