Про продажу квартиры, которая раньше сдавалась в аренду Ох и непростая тема... Сплошные "но" и "если" 🤓 Для начала хорошая новость. Независимо от того, как именно вы сдавали квартиру: просто как физлицо, как ИП или как самозанятый, налоговое освобождение по сроку владения всё равно будет применяться. То есть если продается квартира, которой вы владели больше пяти лет, то НДФЛ не надо платить, даже если вы весь период владения сдавали квартиру в аренду. Но есть исключение: ‼️ Если квартира сдавалась ИП на УСН, и при этом у ИП есть такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества (код ОКВЭД 68.1), то налоговая инспекция, скорее всего, будет настаивать, что с доходов от продажи надо платить налог по УСН, без применения освобождения по сроку владения, ведь освобождение применимо только к НДФЛ. Так что если хотите воспользоваться освобождением, проверьте свои виды деятельности. Если продаётся квартира до истечения минимального срока владения, то тут ситуация зависит от статуса арендодателя и применяемой системы налогообложения. 🧐Дело в том, что есть правило: нельзя пользоваться имущественным вычетом по ст.220 НК РФ при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. А уменьшение доходов от продажи на расходы тоже считается имущественным вычетом. Итак, рассмотрим варианты: ☑️ Статуса ИП или самозанятого нет, с дохода от сдачи в аренду квартиры платился НДФЛ. При продаже будут действовать общие правила: резидент заплатит 13% с доходов за вычетом расходов, связанных с приобретением квартиры,. или 1 млн.руб., а нерезидент — 30% с полной цены продажи. ‼️ Уменьшить доход на расходы можно, только если налоговый орган не сочтёт, что деятельность по сдаче в аренду была фактически предпринимательской. В этом случае, независимо от того, зарегистрирован человек как ИП или нет, он не вправе пользоваться имущественными вычетами по ст.220 НК РФ. Но может воспользоваться профессиональными вычетами как ИП, хотя налоговые органы не всегда с этим согласны. ❓ Когда сдача в аренду может быть признана предпринимательством? Если, например, квартира была куплена, в ней никогда не жил ни арендодатель, ни его семья, всегда сдавалась в аренду. Или если человек сдавал сразу несколько квартир в аренду. Точных признаков нигде не указано, риски надо оценивать индивидуально. ☑️ Квартира сдавалась в аренду самозанятым. При ее продаже нельзя платить налог на профессиональный доход, который платят самозанятые, — придется платить НДФЛ. Имущественными вычетами по ст.220 НК РФ, скорее всего, тоже воспользоваться не получится, есть мнение, что по своей сути деятельность самозанятых является предпринимательской. Можно попробовать заявить вычет в виде расходов, но есть риски, что налоговой инспекции это не понравится, и она начислит налог 13% с полной продажной стоимости (для нерезидентов 30%). ☑️ Квартира сдавалась в аренду ИП на патенте. Имущественные вычеты применить нельзя, с доходов от продажи придется платить НДФЛ 13 или 30 процентов. ☑️ Квартира сдавалась в аренду ИП на УСН. При продаже придется заплатить либо 6% с цены продажи при объекте налогообложения "доходы", либо 15% с разницы между доходами и расходами по правилам УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы". ‼️ Предположим, вы стали нерезидентом, и вам выгоднее продать квартиру как ИП на УСН, а не по ставке 30 процентов как нерезидент. Что для этого надо: ☑️ проверьте, что у вас есть такой вид предпринимательской деятельности, как продажа недвижимого имущества (68.1) ☑️ квартира должна реально использоваться до продажи в предпринимательской деятельности ‼️ Вообще продажа квартиры или другого имущества, которое сдавалось в аренду или иначе использовалось в доходной деятельности, — дело тонкое. Есть много нюансов, которые нереально осветить в одном посте. Я нечасто это говорю, но в этом случае правда лучше обратиться к налоговому консультанту и сделать это заранее, до совершения сделки.