Парус-Нордвей: чего ждать от фонда Продолжаем разбираться в фондах, в этот раз у нас фонд Парус-Нордвей Парус одна из самых больших УК на рынке промышленной недвижимости, есть больше 5 фондов на бирже. Поговорим об одном из них. Об активе: Фонд владеет складом А класса в Петербурге в Шушарах, всего 17 клиентов, один из них это Faberlic. Склад стоит 5,57 миллиардов рублей. 60% от активов то собственный капитал, 20% это долг под КС+1,1%, 20% это долг под 5,5%. Высокая ставка мешает компании - процентные доходы давят на рентный поток. Но в 2025 управляющая компания планирует закрыть кредит под плавающую ставку. Фонд доступен только квалам. Что с рынком Все как обсуждали раньше, есть дефицит площадей из-за с одной стороны роста E-commerce и маркетплейсов, растет спрос на доставку в течении дня-двух что тоже требует увеличения мощностей распределительных центров. с другой предложение сильно не растет из-за высокой ставки и макроэкономической неопределенности. Ставки аренды дорожают, с 2020 ставка удвоилась до 10’000 рублей за квадратный метр. Фактически, свободных вакантных складов нет, они строятся под конкретного заказчика, что не увеличивает предложение. Комиссии Компания берет за управление 10 миллионов рублей + 10% от выплаты доходов. Сколько будут платить дивидендов? Цена пая сейчас 1080 рублей, при размещении стоило 1100. Тут опять важно помнить что есть два фактора доходности. 1)Рентные платежи. Сейчас составляют 124 рубля дивиденда это 12% ДД. Со временем будут расти, средняя ДД за 5 лет составит около 15% к текущей цене. 2)Рост стоимости пая. Сам склад будет дорожать, предположим на 10% в год. Компания закладывает больше по некоторым причинам: 1)Низкая вакансия. Данный склад загружен на 100%, но на рынке нет свободных площадей => это двигает стоимость активов вверх. 2)Рост ставок аренды Из-за дефицита мощностей спрос может расти. 3)Высокая стоимость строительства. Высокая ключевая ставка усложняет стройку. Резюме: Получается около 25% доходности к текущей цене - уже выглядит не так плохо, сопоставимо с Рентал ПРО и вкладом. Из рисков есть кредит, что может давить при высокой ставке. Но доля кредита консервативна - 40%, поэтому фонд выдержит значимое повышение ставки. Присматриваюсь к данному фонду, пока у меня есть в портфеле только Рентал ПРО. Сейчас ПИФ Нордвей-Парус стоит 1080 рублей, размещались по 1100.