Ипотека и недвижимость

Channel
Logo of the Telegram channel Ипотека и недвижимость
@ipotekahousePromote
60.45K
subscribers
Информационный блог "Ипотека и недвижимость". Тематические новости (глобальные и не очень), условия банков по ипотеке, советы. Пишем и собираем для вас новое,нужное,интересное с 2017 года. 🔹Сотрудничество @wiki_ip 🅿️ № 4794890831
Госдума приняла в 3-м окончательном чтении законопроект, дающий Банку России право с 1 апреля 2025 года устанавливать макропруденциальные лимиты (МПЛ), в т.ч. по ипотеке.

👉Про макропруденциальные лимиты (МПЛ) читайте тут

#цбрф
📌 Как суды оценивают занижение цены в ДКП с точки зрения оспоримости сделки.

".....18 до 20% - разница не является существенной (позиция ВС по делу № А53-1203/2016, решение АС Поволжского округа по делу № А65-7317/2015, решение АС Центрального округа по делу № А23-1083/2015);

от 20 до 40% - суды оценивают неоднозначно (по делу № А43-15879/2016 расхождение в цене в 37% было признано несущественным, по делу № А71-11854/2015 расхождение в 34% было признано существенным);

более 40% - существенное занижение цены (решение АСГМ по делу № А40-49715/2016, позиция ВС по делу № А40-49715/2016).

Исходя из практики, «безопасным» для покупателя будет занижение цены до 20%. Если разница больше, то риск оспаривания сделки увеличивается…»

Источник

*** Покупатель в любом случае должен действовать добросовестно и с «должной осмотрительностью».

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное
📌Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре

Вы решили улучшить свои жилищные условия, подобрали идеальную квартиру и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. Сталкивались с таким?

Зачем это нужно продавцу

При продаже недвижимости порой возникает доход, с которого нужно платить налоги.

Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца «в течение минимального предельного срока владения … и более».

Минимальным сроком при этом считается:
🔹 3 года для случаев, когда продается единственное жилье (есть нюансы) либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания.
🔹 5 лет для всех остальных случаев.

Если минимальный срок не выдержан, то продавец «попадает» на НДФЛ, который зачастую он пытается переложить на покупателя.

Доходом считается цена продажи недвижимости. Доход можно уменьшить, применив либо имущественный вычет в размере до 1 млн рублей, либо фактические расходы по приобретению недвижимости. Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 3 млн и теперь продает за 4 млн, то его налог составит 130тыс.р. (13% от 1 млн, т.е. с разницы).

Если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблемы с налогами не возникает. И вряд он обратиться к вам с просьбой о занижении цены.

Почему это НЕ нужно покупателю

🔹 Если у вас ипотека, то не каждый банк согласится на такое занижение цены. Если согласится, то в кредитном договоре так и будет указано, что цель кредита - покупка жилья и неотделимые улучшения. Здесь есть другой нюанс, об этом ниже.
🔹 В сделках приобретения и при ипотеке, где используются государственные субсидии (военная ипотека, материнский капитал, местные субсидии и тп), такое занижение не пройдет.
🔹 Если вы имеете право на субсидии, которыми потом гасится тот же ипотечный кредит, то получить их сможете только с учетом суммы из договора приобретения. Т.е. в меньшей сумме, чем могли бы.
🔹 Вы можете вообще лишиться налогового имущественного вычета по ипотечным процентам, если у вас в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и иные улучшения. По крайней мере, части имущественного вычета точно лишитесь.
🔹 Если в договоре приобретения будет указана заниженная сумма, то налоговый вычет по недвижимости, соответственно, тоже получите на меньшую сумму.
🔹 Если вам придется продавать эту недвижимость раньше нормативного срока 3-5 лет, вы сами «налетите» на налог с продажи.
🔹 Не дай бог, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована или впоследствии появятся какие-нибудь претензии третьих лиц, вернуть, скорее всего, сможете только сумму по договору покупки. А если вам придется доказывать свою добросовестность, то вряд ли ее докажете в сделке с занижением цены. Продавец всегда может сказать, что его вынудили к такой сделке. И кто знает конечный результат судебной разборки. Да и в целом, все-таки подобная сделка - свидетельство недобросовестности ее участников.

Соглашаться или нет на такую сделку, решать вам. Но сначала оцените и свои потери.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
И вот еще от тех же коллег👇
Про занижение цены в сделке

Коллеги из @nalog_13 обратили внимание на ситуацию с занижением стоимости жилья и реакцией на это налогового инспектора.
....
💬 Если вы все еще считаете, что оптимизация в виде занижения цены квартиры работает, то для вашего внимания вложенные фото

ФНС Ставропольского края без труда вскрыла занижение стоимости продажи квартиры.

Цепочка вскрытия схемы такая:

🔴 ФНС имеет доступ к документам из Росреестра. Нашли договор, в котором присутствовал ипотечный кредит.

🔴 Запросили кредитное досье в банке. Согласно ст.93 НК РФ ФНС имеет право запрашивать такие сведения.

🔴В кредитном досье получили информацию о том, что согласованная цена сделки гораздо выше, чем в договоре, и более того, есть платежный документ, подтверждающий перевод денег.

Никаких допросов, скандалов и расследований, не выходя из кабинета налоговый инспектор нашел занижение налога.
----
Коллеги обратили внимание, что игнорировать ФНС нельзя... Т.к. за умышленную неуплату налога штраф может составлять до 40% от суммы налога.

триггером по мнению коллег из @nalog_13 стало:
▪️Слишком ровная сумма в 1 000 000 р. Это могло послужить красной тряпкой для инспектора. Он видимо сразу вспомнил все ДКП до 2016 г. И решил проверить.
▪️Отсутствие налога к уплате в бюджет.
---

#налоги
Мечтая о своей квартире, так хочется сэкономить не на ремонте, а на чем-нибудь другом.
И глядя в список покупок, вы не находите строчки для экономии. В Т-Банке ценят такой талант поиска, а потому придумали квест-игру. Тот, кто расследует все обстоятельства выдуманной ситуации, получит скидку до 20% на страховку ипотеки.
Кстати, к теме срока кредита и новым ставкам.

Вы обратили внимание, что некоторые банки сейчас ограничивают срок кредита, не давая кредит на полные 30 лет?

Рассказываем почему.

Аннуитетный платеж устроен так, что он равный на протяжении всего срока кредита, считается один раз по сложной формуле при выдаче кредита и пересчитывается при досрочном погашении (если выбрали пересчет) или при изменении параметров кредита в процессе его "жизни". В нем присутствуют и начисленные за очередной месяц проценты (начисленные, кстати, строго за количество дней в периоде (месяце) с учетом ставки и остатка долга на начало периода), и сумма в погашение основного долга (как разница между аннуитетом и суммой процентов).

Вы наверняка в курсе, что в начале выплат по кредиту, доля процентов в аннуитетном платеже много больше собственно суммы в погашение долга. Не надо возмущаться, так устроен аннуитет. Это математика, а не хотелки банков. В другом типе платежа - дифференцированном - есть свои "прелести". Кстати, расчет процентов за "месяц" и там и там абсолютно аналогичный.

Так вот, при большом сроке кредита и чрезмерно высоких ставках доля процентов в составе аннуитетного платежа становится все больше. Т.е. основной долг практически вообще не меняется длительное время. Намного длительнее, чем при "нормальной" ставке.

А порой (в отдельные месяцы) сумма процентов в платеже может даже быть выше суммы самого аннуитетного платежа. Т.е. вашего платежа не хватает на погашение всех начисленных за месяц процентов. Что по математике увеличивает остаток основного долга. Это математика. Так не всегда бывает, это зависит от величины ставки, срока и суммы кредита, но и такое может быть. Другой вопрос, что банки подберут срок, чтобы такого не было. Просто скажут, у вас максимум 25 лет срок кредита, а не 30 лет, например... И в графике у себя вы этого не увидите.

Именно для того, чтобы потом не объяснять заемщикам, а с какой стати его долг не меняется и почему это так, банки сейчас зачастую ограничивают срок кредита. Чтобы все было ровно, как было.

Не верите? Возьмите любой калькулятор в интернете и «поиграйтесь».

Ну и помним про отрицательный момент снижения срока кредита - платеж получается выше. При высоких ставках это такое себе...

@ipotekahouse #полезное
Ну и еще раз про срок кредита. Почему банки не дают сейчас срок кредита более 20, а то и 15 лет (касается рыночной ипотеки)👇
Продавцам из-за падающего спроса все сложнее избавиться от недвижимости на вторичном рынке.

По итогам января—октября срок экспозиции квартир на вторичном рынке в 14 городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях в среднем достиг 74 дней — это на 35% больше год к году, подсчитали в «Яндекс Недвижимости». А по данным «ЦИАН.Аналитики» этот показатель за десять месяцев текущего года увеличился на 44% год к году, до 130 дней.

Существеннее всех в октябре удлинился срок продаж в Краснодаре, Волгограде и Красноярске.

Собственники вынуждены предлагать дисконты, но большинство из них все равно не готовы давать скидки более 5% от стоимости объекта.

#жилье
Госдума во 2 чтении рассмотрела законопроект, уточняющий в Налоговом кодексе порядок взимания налогов при продаже земельного участка, образованного на месте другого участка, которым ранее владел собственник.

Изменения уточняют и упорядочивают действующий порядок. Сейчас при продаже участка владелец освобождается от уплаты налогов, если он был собственником данного объекта меньше минимального предельного срока. Однако порядок исчисления такого срока отсутствует, следовательно, собственник все равно платит налог, если участок — предмет сделки был образован на месте другого, находившегося в собственности у того же лица.

Законопроект предполагает, что на участок, предназначенный для индивидуального строительства, размещения гаража или садоводства и образованный в результате раздела или объединения, распространяется срок нахождения в собственности налогоплательщика исходных земельных участков.

Если участок образован путем объединения земель, то срок владения им исчисляется с даты приобретения в собственность (бессрочное пользование, наследуемое владение) последнего из исходных участков.

Законопроект № 730818-8 вносит изменения в пункт 2 статьи 217.1 НК РФ.

Кстати, что не так давно был утвержден большой закон с изменениями в Налоговый кодекс, в т.ч. там в статью 217.1 были внесены изменения касательно уточнения срока владения жилым помещением (долями в нем) в случае его разделения/выделения/объединения. Теперь уточняется вопрос срока владения по земле.

Если закон будет принят, он вступит в силу через месяц со дня публикации, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на доходы физических лиц.

#законопроекты #налоги
И вообще...

Несмотря на увеличение ключевой ставки, россиянам, которые хотят купить жилье в ипотеку, лучше это сделать до наступления 2025 года, поскольку с 1 января это будет сделать еще сложнее», — сообщил РИАМО доцент кафедры экономической теории Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Морковкин.

Эксперт связывает это с введением Стандарта ипотеки, утвержденного ЦБ. Рассказывали тут.

#мнение
🔹 Альфа банк. Новости ипотеки

С 13 ноября

ИЖС. Меняется минимальный срок депонирования денежных средств на эскроу счетах с 6 мес до 8 мес. В этом случае требований по субсидированию ставки от застройщика нет.

Для подрядчиков, которые строят дома быстрее, будет предложено два варианта депонирования: 
▪️дисконт к ставке 0,1% – мин срок депонирования 3 мес.
▪️дисконт к ставке 0,15% - без обязательств по сроку депонирования (эскроу раскрывается сразу после окончания стройки).
В этих вариантах требуется субсидирование от подрядчика (нужен договор подрядчика с банком), размер комиссии уточняйте в банке.

Напомним, с Комбо мин срок депонирования 3 месяца. При ПВ от 50% требований к сроку депонирования нет.

#альфабанк #ижс
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔹ВТБ. Новости ипотеки

С 13 ноября

🔘 Семейная ипотека

Напоминаем, что возобновляется запись и проведение сделок по Семейной ипотеке.

Условия прежние - нужно субсидирование от застройщика, кроме ижс и комбо. ПВ от 20,1% только для зарплатников или в рамках комбо, иначе ПВ от 50%.

Снижается минимальный порог обязательного дисконта в рамках Семейной ипотеки и ИТ-ипотеки. Теперь он составляет 0.1 п.п. к ставке (ранее 0.5).

Изменена матрица дисконтов по программе «Купи ставку». Уточняйте в банке.

🔘Рыночная ипотека

Повышаются на 3,1 п.п. базовые процентные ставки по программам:

«Готовое жилье», "Строящееся жилье" - 29,8%
(ПСК 29,706 - 39,713%)

"Рефинансирование" - 29,5%
(ПСК 30,065 - 31,549%)

"Земельный участок" - 30,6%
(ПСК 30,514 - 45,080%)

ИЖС - 30,2%
(ПСК 30,419 - 39,621%)

Коммерческое помещение - 31,3%
(ПСК 31,421 - 35,003%)

Нежилое помещение (машиноместа, кладовки) - 30,8%
(ПСК 30,933 - 35,003%)

*ставки указаны при условии страхования, подтверждения дохода и ПВ от 20%.

🔘 Комбо ипотека в рамках госпрограмм

Меняется рыночная часть комбинированной ипотеки:
▪️повышается ставка с учетом изменений выше
▪️повышается мин сумма кредита по комбо:
13,5 млн для МиМО, СПБиЛО, 7 млн для иных регионов по Семейной ипотеке, в т.ч. ИЖС;
10,5 млн по ИТ ипотеке, в т.ч. ИЖС.

Важно: по заявкам, принятым до 12.11 (вкл), ограничивается срок выхода на сделку на старых условиях до 19.11.2024 (вкл).

#втб #ипотека #банки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Вы вот все про сельскую ипотеку спрашиваете.

Вот вам источник, где просят задавать вопросы, обещают ответить.

Велкам
Sber CIB: ключевая ставка ЦБ останется двузначной в ближайшие три года

Аналитик Sber CIB Денис Иконников:

"В ближайшие три года ставка (ключевая) будет двузначной. То есть в следующем году мы ждем ее снижения не раньше июня, и в конце следующего года она составит порядка 17%, к концу 2026 года – это будет уже 13%, 2027-го – 11%. То есть высокие ставки с нами надолго"

#мнение #ключеваяставка
Средняя цена новостроек в "старой" Москве в октябре впервые превысила 600 тысяч рублей за квадратный метр, сообщило агентство "Метриум".

"Средняя цена квадратного метра в "старой" Москве сегодня составляет 609,9 тысячи рублей. В октябре 2024 года этот показатель впервые превысил отметку в 600 тысяч рублей. За год средняя цена новостроек в "старой" Москве выросла на 16%".

"В ближайший год рост цен на рынке первичного жилья столицы замедлится", отметили в компании.

По данным компании, если рассматривать массовый сегмент первичного жилья по всей Москве, то цены тут стагнируют. За октябрь стоимость "квадрата" массовой новостройки в столице прибавила всего 0,3%, достигнув 330,97 тысячи рублей. Годовой прирост составил 3%

#Москва
🔹 Абсолют Банк с 18 ноября на 1,5 п.п. повышает ставки по рыночной ипотеке и меняет правила по Семейной ипотеке (теперь любому купить ставку нельзя, только ПВ 50% или субсидирование от застройщика).
Изменения будут распространяться в тч на ранее одобренных клиентов, заявки с 12.11 одобряются уже на новых условиях #абсолютбанк
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔹 Сбербанк с 15 ноября возобновляет проведение сделок по льготным программам "Семейная ипотека" и "Ипотека для IT".

Условия:

Минимальный размер первоначального взноса по всем льготным программам составит от 20,1%
👉по объектам партнеров-застройщиков, которые находятся на проектном финансировании банка и подключены к опции "Комплексное предложение".
👉при оформлении льготной ипотеки с увеличенным лимитом (комбо)
👉при оплате комиссии застройщиком.

В остальных случаях размер первоначального взноса по льготным программам составит от 50,1%.

При ИЖС требования к первому взносу остаются теми же — от 20,1%.

При ИЖС минимальная сумма кредита:
▪️Ипотека для IT — 9,5 млн руб.
▪️Семейная ипотека — 12,5 млн руб. для МиМО, СПБиЛО, 6,5 млн — для иных регионов.

🚫 Дальневосточная и Арктическая ипотека - прием заявок на ИЖС кредит приостановлен.

Важно: Если клиент записался на сделку до 14.11.2024 включительно, то к нему применяются прежние требования (речь идет именно о записи, а не о дате сделки). Для всех остальных заявок с 15 ноября будут действовать новые условия.

#сбербанк
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram Center
Telegram Center
Channel