📍Ну что, друзья, всё пропало? Люди стали писать, что аренда в Москве скоро рухнет, ибо собственники не могут продать свои квартиры и теперь массово выставляют их в аренду. Ну и скоро нас ждет переизбыток предложения, что приведет к обрушению цен на аренду в Москве.
Интересно, эти люди задумывались о том, что и покупатели не могут купить квартиру? Хотят, но не могут, по причине заградительно высоких ставок по ипотеке. И поэтому вынуждены отказаться от покупки и переходят на рынок аренды. В результате: одни не могут продать, а другие не могут купить, первые стали сдавать, а вторые снимать. Ну и в сухом остатке имеем: рыночное равновесие и отсутствие лишних арендных квартир.
Но ведь количество свободных квартир на рынке аренды растёт, и это медицинский факт, скажут эти люди. Да, всё верно — растёт, с этим я согласен. А вот почему растёт и в каких сегментах растёт — с этим нужно разобраться. Итак, поехали:
Знаете, забегая вперёд, скажу, что всё, что написал выше, не важно и не имеет большого значения. Судите сами: если человек не может продать, то он скорее снимет квартиру с продажи, а не выставит её в аренду? Почему? Да потому что он в ней живёт. А свою квартиру продаёт по причине того, что хочет улучшить свои жилищные условия.
Примерно то же происходит на рынке покупателей. Если человек не может купить, то будет продолжать арендовывать. Именно продолжать арендовать, ведь не все же родились с серебряной ложкой во рту, и чтобы купить квартиру — нужно найти работу, а чтобы найти работу — нужно где-то жить. В общем, фазу аренды жилплощади мало кому удаётся миновать.
Поэтому арендный рынок столицы практически всегда находится в равновесии: кто-то сдаёт, а кто-то снимает. Ну и тех и других на рынке всегда примерно одинаково. Правда, бывают и исключения в те моменты, когда рынок меняется.
Теперь давайте вспомним о факторах, которые фундаментально двигают рынок аренды. Их не так уж и много: динамика изменения зарплат и кол-ва раб. мест, демография и миграция, ну и обеспеченность населения квадратными метрами.
Так что сейчас меняется?
Обеспеченность м2 — не пока очень, ниже плановых значений, всё по Булгакову, и квартирный вопрос актуален для многих.
Динамика изменения зарплат — зарплаты растут, да и будут продолжать расти, по крайней мере так написано в бюджете г. Москвы на 25-27 года:
ссылка.
Динамика прироста кол-ва раб. мест — с ней тоже всё в порядке, правда, ниже прошлогодних экстремально высоких значений, но прирост всё-таки есть:
ссылка. Демография — с этим параметром тоже нет проблем. Ибо нас догнал демографический взрыв начала двухтысячных, об этом я писал тут:
https://t.center/labirint_investora/942 И поэтому сейчас на рынке аренды полно новых молодых арендаторов.
Так, а в чём тогда проблема, почему кол-во вакантных квартир начало увеличиваться? А проблема, друзья, сейчас в
миграции. Наблюдается превышение уехавших над приехавшими. И на это есть две причины:
Причина первая. Ужесточение миграционной политики с апреля-мая этого года:
ссылка. Сейчас из столицы мигрантов больше уезжает, чем приезжает. И именно с этим связан прирост вакантных «бабушатников» в старой и остальных квартир в Новой Москве, который мы и видим в общей статистике.
Причина вторая. Рост зарплат в регионах. Если раньше в Москву ехали на заработки, то сейчас и в регионах, особенно связанных с СВО, неплохо зарабатывают. И эта вторая причина опять связана с миграцией. Меньше едут в Москву на заработки — меньше арендуют квартир.
🔖 Вот такие дела. Надеюсь, теперь стало понятней, почему кол-во вакантных арендных квартир вдруг неожиданно стало расти. Ведь помимо сезонного спада, рынок столкнулся с резкими миграционными изменениями, и он (рынок), в моменте, к такому повороту событий не был готов. И именно поэтому, мы видим резкий прирост вакантных «бабушатников», который отражается в общей статистике.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора».
#мониторинг_рынка
