💰 По мере роста ключевой ставки аналитики и участники рынка высказывают все больше опасений относительно долга застройщиков и его кредитного качества. Давайте посмотрим – а насколько обоснованны эти опасения в масштабах всего рынка? Напомним, что у застройщиков есть три источника заёмных средств: ✅ традиционные банковские кредиты, в том числе так называемые бридж-кредиты, привлекаемые на старте проекта, как правило, под покупку земли; ✅ размещение облигаций; ✅проектное финансирование в рамках механизма эскроу. Это основной кредитный ресурс для застройщиков, задолженность по которому недавно преодолела отметку в 8 трлн руб. Какие из этих трёх источников попадают в зону риска при росте ключевой ставки? Сразу скажем, что стоимость ПФ для застройщиков практически не чувствительна к изменению «ключа». Напомним, что ставка в этом сегменте складывается из двух компонентов – по части кредита, покрытой счетами эскроу, ставка составляет всего 1–4%. Как правило, это 70–90% задолженности. Высокая ставка, меняющаяся вслед за ключевой, применяется только к оставшейся, сравнительно небольшой части кредита. Соответственно, эффективная ставка по проектному финансированию зависит от соотношения средств на счетах эскроу и выборки по кредиту. Таким образом, застройщики могут держать ставку по ПФ на приемлемом уровне, управляя продажами и темпами строительных работ. Даже сейчас средняя ставка по ПФ не превышает 8%, что значительно меньше, чем по другим секторам экономики, а доля строящегося жилья со ставками менее 6% составляет около трети (примерно 40 из 119 млн кв. м в стадии строительства). Более сложная история с бридж-кредитами, которые чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой. В текущих условиях их стоимость для застройщиков кратно возросла. Сколько таких кредитов и какова процентная нагрузка по ним – точно сказать нельзя, так как ЦБ (как и сами банки) не выделяет их в своей статистике по корпоративным кредитам. Но стоит отметить, что ситуация может сильно отличаться у каждого конкретного застройщика и в целом зависит от финансовой стратегии компании – соотношения заёмного финансирования на предпроектном этапе и доле вложенных собственных средств, возможности задействования прибыли прошлых периодов, склонности компании к риску и ряда других факторов. Сейчас одной из стратегий «борьбы» с этой проблемой является конвертация бридж-кредита в проектное финансирование. Для этого необходимо запустить проект и открыть по нему продажи, тогда ставка по кредиту снизится. Кстати, необходимость конвертации бридж-кредитов – одна из причин сохранения высоких запусков даже после окончания массовой льготной ипотеки. Остается третий сегмент – облигации застройщиков. По сравнению с проектным финансированием его объём невелик – около 530 млрд руб. в обращении. А облигаций по плавающим ставкам и того меньше – 63 млрд руб. Из них только 8 млрд руб. имеют сроки погашения в 2025–2026 гг., остальные – в 2027 г. и последующие годы, когда, по прогнозу ЦБ, ключевая ставка должна снизиться. Резюмируем: ✅основной источник кредитных ресурсов для застройщиков – проектное финансирование, стоимость которого малочувствительна к ключевой ставке; ✅рост ключевой ставки привел к удорожанию бридж-кредитов – этим объясняется рост запуска новых проектов, когда застройщики «конвертируют» бридж-кредиты в проектное финансирование; ✅облигации являются вторичным источником финансирования для застройщиков, а доля бумаг по плавающим ставкам, особенно с близкими сроками погашения, невелика; ✅предыдущие выводы справедливы на макроуровне, но для отдельных застройщиков, которые имеют большую долговую нагрузку по плавающим ставкам, риски от повышения ключевой ставки могли вырасти сильнее, чем для рынка в целом.