Как застройщики адаптировали свою структуру продаж под новые рыночные реалии после завершения массовой льготной ипотеки? Разобрались совместно со ВЦИОМ и ИРСО. Как мы уже писали, общее снижение продаж в III кв. 2024 г. оказалось меньше ожидаемого – примерно на 20-25% от уровня I пол. 2024 г. Вместе с тем в условиях высоких рыночных ставок и завершения массовой господдержки структура продаж изменилась: девелоперы отмечают, что количество сделок с ипотекой снизилось. В июле-сентябре на их долю пришлось только 66% продаж. При этом каждая четвертая ипотечная сделка (16% всех сделок) происходила с уплатой комиссии за снижение ставки. Подобная мера позволяет снизить ежемесячные платежи. Однако платит за это снижение, как правило, заёмщик, поскольку цена приобретаемого жилья искусственно завышается. Еще 7% всех выдач пришлось на так называемую траншевую ипотеку, которая выдается частями и снижает процентные затраты заёмщиков до ввода объекта в эксплуатацию. Напомним, что подобные схемы запрещены новым ипотечным стандартом Банка России, который вступает в силу с 1 января 2025 года. Другая тенденция – рост числа сделок с рассрочкой. На их долю в июле-сентябре пришлось 18% продаж. Если прибавить к ним траншевую ипотеку (7% от общих продаж), то получится, что с рассрочкой в том или ином виде осуществляется 25% сделок на первичном рынке. Это ведёт к удорожанию проектного финансирования для застройщиков: сокращаются поступления на эскроу-счета и снижается уровень покрытия ПФ, а значит, растут процентные расходы. С другой стороны, в условиях снижения спроса застройщики вынуждены принимать на себя эти дополнительные издержки, чтобы обеспечить приемлемый уровень продаж.