Льготная ипотека - новые налоги🔸Придется ли заемщикам со льготной ипотекой платить 35%-ный налог из-за повышения ключевой ставки? За последние месяцы появилось несколько уточнений законодательства, которые должны свести эти «налоговые сюрпризы» к минимуму – однако похоже на то, что в отдельных случаях необходимость дополнительных налоговых платежей все же возникнет.
История с налогообложением заемщиков возникла из-за того, что согласно НК РФ (ст. 212), если ставка по кредиту в рублях составляет менее 2/3 ключевой ставки, то такая разница в денежном выражении признается доходом заемщика (материальной выгодой от экономии на процентах) и подлежит обложению НДФЛ, причем по ставке 35%. Соответственно, чем выше ЦБ поднимает ставки, тем выше и планка для «материальной выгоды». Сейчас, например, при ключевой ставке 21% такими «сверхвыгодными» автоматически стали все кредиты по ставке ниже 14%. А ведь в этот диапазон попадают многие ипотечные кредиты, в том числе и ипотека с господдержкой.
В 2022-2023 гг., когда ЦБ тоже резко поднимал ставку, налоговую коллизию быстро разрешили, введя освобождение от НДФЛ по данному виду материальной выгоды. Однако сейчас, когда ключевая ставка даже побила рекорды 2022 года, продлевать это освобождение почему-то не стали. Вместо этого ввели несколько поправок, которые вроде бы и направлены на то, чтобы не подставлять всех тех, кто пользуется доступной ипотекой, но сформулированы они так, что кто-то может под эти поправки и не подпасть.
Очень важная поправка была внесена в ст. 212 п. 2, о том, что для расчета материальной выгоды нужно использовать не текущую ставку ЦБ, а минимальную из двух ставок – ту, которая действовала на дату заключения кредитного договора, и ту, которая действует на данный момент. Соответственно, если при заключении договора ставка по кредиту не превышала 2/3 ключевой ставки, то налог платить не нужно. Появилась еще и другая поправка (ст. 212 п. 1 пп. 1), устанавливающая, что если экономия на процентах возникла в рамках реализации госпрограмм, то налог может быть рассчитан только с той части процентных платежей, которые соответствуют разнице между ставкой, объявляемой в рамках госпрограммы, и фактической ставкой по договору (то есть если банк давал заемщику скидку). Наконец, на днях вступила в силу еще одна поправка (в ст. 212 п. 1 пп. 3), где говорится об освобождении от налогообложения материальной выгоды по ипотечным кредитам – но при условии, что ипотечный заемщик имеет право на налоговый вычет на приобретение недвижимости.
Что все это значит? К счастью для большинства уже взявших кредит заемщиков – то, что к ним налогообложение «материальной выгоды»
относиться не будет. Однако тем, кто только собирается взять ипотеку по тем программам господдержки, которые продолжают свое действие, нужно иметь в виду, что кредит потенциально может иметь и налоговые последствия – в частности, если право на получение налогового вычета уже использовано, или если кредит будет выдан после 2024 года (введенное сейчас освобождение от выплат для тех, у кого есть право на вычет, уже истечет). Нельзя исключать и новые «налоговые донастройки», вносящие дополнительные изменения в налогообложение материальной выгоды. Конечно, все эти проблемы ушли бы сами собой, если бы ключевая ставка вернулась к нормальным для экономики уровням – однако в Банке России, похоже, собрались еще долго держать запредельные ставки.
#ипотека #ключеваяставка #ЦБ #НДФЛ
