Арендный бизнес по-техасски Вложение в недвижимость - это такой универсальный вариант инвестиций от Австралии до Канады и далее везде. Сегодня расскажу про затею, реализованную в Техасе и имеющую потенциал для распространения по США. Кстати, эта затея недавно получила высшую награду в области девелопмента и урбанистики ULI Global Awards for Excellence. Texas Housing Conservancy ("Заповедное жилье Техаса" - перевод мой) Если совсем коротко - это инвестфонд, который скупает на рынке жилье и предоставляет его в долгосрочный найм по доступным ценам тем, в ком нуждаются города, но кто не может себе позволить толком ничего снять на рынке - врачам, учителям, пожарным, полицейским и т.д. /Что фонд делает? Если красиво и пафосно - сохраняет доступность жилья в Техасе. Если цинично и приземленно - выкупает жилые комплексы под дальнейшую сдачу в наем по доступным ценам. /Какое жилье покупает фонд? Это многоквартирные дома, среднего уровня комфорта. Хотя, есть и такое и такое, например. На текущий момент куплено 14 проектов в городе. /Кто живет в домах? Прежде всего ориентация на работников социальной сферы - врачи, учителя, молодые профессионалы. В общем те, в ком сильно нуждаются в городах. Зарплата у таких людей от 60% до 120% от медианной по городу, причем основная часть жильцов получает не больше 80% от медианы. По сути это те группы, которые уже достаточно много получают. чтобы не попадать в программы помощи для самых малообеспеченных, но по рыночным ценам им дорого. /Что с доходностью? Так как жилье это не для рынка, а для особых групп нанимателей, то и ставка тут особая. Она растет постепенно, чтобы не превышать (вместе с коммуналкой) 30% от доходов жильцов. Так что это не про "купил на нуле, продал с прибыльностью 30%, вышел в кэш и свободен". Это про длинные деньги и спокойные инвестиции. Фонд на первой же странице заявляет, что доходность это - "однозначное число". По оценкам внешних аналитиков средняя доходность - 9,4%. /Кто может вкладывать деньги? Фонд открытый, так что особых ограничений нет. Но всякие крупные банки штата вошли и пока никто не выходил. В общем, такой вот вариант "арендных домов" с социальным уклоном и под инвестиции. #жилье