Аналитика в квадрате

💰 По мере роста ключевой ставки аналитики и участники рынка высказывают все больше опасений относительно долга застройщиков и его кредитного качества. Давайте посмотрим – а насколько обоснованны эти опасения в масштабах всего рынка?

Напомним, что у застройщиков есть три источника заёмных средств:

✅ традиционные банковские кредиты, в том числе так называемые бридж-кредиты, привлекаемые на старте проекта, как правило, под покупку земли;
✅ размещение облигаций;
✅проектное финансирование в рамках механизма эскроу. Это основной кредитный ресурс для застройщиков, задолженность по которому недавно преодолела отметку в 8 трлн руб.

Какие из этих трёх источников попадают в зону риска при росте ключевой ставки? Сразу скажем, что стоимость ПФ для застройщиков практически не чувствительна к изменению «ключа». Напомним, что ставка в этом сегменте складывается из двух компонентов – по части кредита, покрытой счетами эскроу, ставка составляет всего 1–4%. Как правило, это 70–90% задолженности. Высокая ставка, меняющаяся вслед за ключевой, применяется только к оставшейся, сравнительно небольшой части кредита. Соответственно, эффективная ставка по проектному финансированию зависит от соотношения средств на счетах эскроу и выборки по кредиту. Таким образом, застройщики могут держать ставку по ПФ на приемлемом уровне, управляя продажами и темпами строительных работ. Даже сейчас средняя ставка по ПФ не превышает 8%, что значительно меньше, чем по другим секторам экономики, а доля строящегося жилья со ставками менее 6% составляет около трети (примерно 40 из 119 млн кв. м в стадии строительства).

Более сложная история с бридж-кредитами, которые чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой. В текущих условиях их стоимость для застройщиков кратно возросла. Сколько таких кредитов и какова процентная нагрузка по ним – точно сказать нельзя, так как ЦБ (как и сами банки) не выделяет их в своей статистике по корпоративным кредитам. Но стоит отметить, что ситуация может сильно отличаться у каждого конкретного застройщика и в целом зависит от финансовой стратегии компании – соотношения заёмного финансирования на предпроектном этапе и доле вложенных собственных средств, возможности задействования прибыли прошлых периодов, склонности компании к риску и ряда других факторов. Сейчас одной из стратегий «борьбы» с этой проблемой является конвертация бридж-кредита в проектное финансирование. Для этого необходимо запустить проект и открыть по нему продажи, тогда ставка по кредиту снизится. Кстати, необходимость конвертации бридж-кредитов – одна из причин сохранения высоких запусков даже после окончания массовой льготной ипотеки.

Остается третий сегмент – облигации застройщиков. По сравнению с проектным финансированием его объём невелик – около 530 млрд руб. в обращении. А облигаций по плавающим ставкам и того меньше – 63 млрд руб. Из них только 8 млрд руб. имеют сроки погашения в 2025–2026 гг., остальные – в 2027 г. и последующие годы, когда, по прогнозу ЦБ, ключевая ставка должна снизиться.

Резюмируем:

✅основной источник кредитных ресурсов для застройщиков – проектное финансирование, стоимость которого малочувствительна к ключевой ставке;
✅рост ключевой ставки привел к удорожанию бридж-кредитов – этим объясняется рост запуска новых проектов, когда застройщики «конвертируют» бридж-кредиты в проектное финансирование;
✅облигации являются вторичным источником финансирования для застройщиков, а доля бумаг по плавающим ставкам, особенно с близкими сроками погашения, невелика;
✅предыдущие выводы справедливы на макроуровне, но для отдельных застройщиков, которые имеют большую долговую нагрузку по плавающим ставкам, риски от повышения ключевой ставки могли вырасти сильнее, чем для рынка в целом.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Цены на новостройки после завершения «Льготной ипотеки» растут медленнее инфляции (+1,9% за июль-октябрь);
✅Продажи нового жилья остаются низкими (~2 млн кв. м в месяц в июле-октябре), но у застройщиков сформирована «подушка безопасности»;
✅Ввод жилья за 10 месяцев 2024 г. в сегменте ИЖС обновил рекорд аналогичного периода прошлого года (+16% до 58,1 млн кв. м);
✅Выдача ипотеки на ИЖС в октябре сохраняется на низком уровне (2,5 тыс. новых кредитов -32% к сентябрю).

🪙 Продажи по ДДУ и динамика цен на новостройки в октябре

В октябре объём продаж по ДДУ составил 1,9 млн кв. м, что примерно соответствует уровню предыдущих месяцев. С завершением «Льготной ипотеки» застройщики стабильно реализуют порядка 2 млн кв. м в месяц, что на 20% ниже среднего значения за I полугодие 2024 года и вдвое меньше прошлогодних показателей. Всего за июль-октябрь было продано 7,7 млн кв. м жилья (-47% год к году).

Замедление продаж новостроек оказало стабилизирующее влияние на цены. После завершения массовой господдержки они начали расти медленнее инфляции: за июль-октябрь новостройки прибавили в цене лишь 1,9% (инфляция за этот же период составила 2,6%).

Рост цен оказался ниже среднероссийских темпов в шести из десяти крупнейших регионов по объему строящегося жилья. Минимальное удорожание отмечено в Москве, Московской области и Башкортостане (около +1% за июль-октябрь).

При этом в октябре 2024 года цены на новостройки в России выросли на 0,9%, ускорив темпы после +0,5% в сентябре и +0,1% в августе. С начала года номинальный рост составил 7,4%, но в реальном выражении (с учетом инфляции) — всего 0,8%.

🏠 Как граждане России выбирают жилье?

По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, в последние 2,5 года россияне при покупке жилья в первую очередь ориентировались на его стоимость и расположение. Как мы писали, для покупателей новостроек важную роль также играло наличие льготной ипотеки. На вторичке же значимый фактор – возможность сразу въехать в квартиру, а в сегменте частных домов – правовой статус населенного пункта, от которого зависит возможность прописки.

Что касается размера приобретаемого жилья, в многоквартирных домах россияне покупали преимущественно двухкомнатные квартиры площадью 50–55 кв. м. При этом в новостройках только 22% покупателей смогли приобрести квартиры с тремя и более комнатами, тогда как на вторичном рынке этот показатель достигает 30%. Это отражает, в том числе, дисбаланс в квартирографии. Если в жилых домах, построенных до 2000 года, 36% всех квартир имеют три комнаты и больше, то в современных строящихся домах доля таких квартир – всего 15%.

Трудности при покупке квартир большей площади – значимый фактор, который стимулирует спрос на частные дома. Приобретаемые готовые дома были просторнее, чем квартиры, – в среднем почти 95 кв. м с тремя-четырьмя комнатами. Кроме того, в домах реже требовался основательный ремонт: его собирался делать только каждый четвертый покупатель (24%), в то время в квартире – каждый третий (35-39%).

Важную роль при выборе жилья играет и транспортная доступность до места работы и социальной инфраструктуры. У 60% покупателей жильё находится в пределах 30 минут езды от работы, в том числе у трети (29%) – в непосредственной близости (не более 10 минут транспортом). Более 70% городских жителей приобрели жилье в пределах пешей доступности от школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов (не более 15 минут пешком).

При этом, согласно исследованию, менее половины россиян (48%) смогли подобрать жильё, которое полностью соответствовало их требованиям. Остальным пришлось идти на компромиссы по таким ключевым параметрам: стоимость, расположение и площадь. Такая ситуация отражает, в том числе снижение доступности жилья за последние годы из-за роста цены квадратного метра.

🏙 Мы часто слышим, что при наличии массовой господдержки спрос на жильё в России подогревался инвестиционными интересами. Но так ли это?

По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, льготные ипотечные программы в 2022 – I полугодии 2024 гг. действительно стимулировали россиян к покупке квартир, но основной мотив был в том, чтобы обеспечить себя и близких собственным жильём.

Согласно исследованию, 74% россиян приобрели жильё для собственного проживания, а ещё 17% – для детей или родителей. Доля инвесторов, покупающих жильё для перепродажи, аренды или защиты средств от инфляции, составила лишь 9%, хотя на рынке новостроек этот показатель был несколько выше – 12%. Как мы писали ранее, выход новых арендных квартир на рынок сдерживает более высокая доходность альтернативных вложений капитала, таких как ОФЗ.

Тем не менее «Льготная ипотека» оказала серьёзное влияние на покупательское поведение граждан на рынке жилья. Сама возможность взять ипотеку на льготных условиях побудила начать поиски жилья 46% покупателей новостроек. Причём, если в 2022 году «Льготная ипотека» привлекала к поиску жилья 35% покупателей новостроек, то к первой половине 2024 года их доля практически удвоилась (62%).

Для 43% покупателей возможность взять льготный кредит стала основным мотивом для покупки квартиры именно в новостройках. Это неудивительно: при рыночной ставке 10-12% в 2022 г. разрыв в платежах при займе по льготным программам по кредиту в 4,5 млн руб. составлял 11,6 тыс. руб. или 25%, а при ставке 15-16% в первой половине 2024 г. – уже 26 тыс. руб. или 43%.

Таким образом, стремление воспользоваться выгодной возможностью на фоне роста рыночных ставок привлекло на рынок жилья большое количество покупателей, которые при других обстоятельствах, вероятно, отложили бы свои планы по улучшению жилищных условий.

👨‍👩‍👦 Как выглядит типичный покупатель жилья в России? Рассказываем в совместном исследовании со ВЦИОМ.

Средний возраст покупателей жилья в России составляет 39-43 года. При этом молодёжь (до 35 лет) занимает почти треть (31%) от их общего числа.

Покупка жилья наиболее востребована семьями: 72% новосёлов состоят в браке, а 60% – воспитывают детей. Доля семей с несовершеннолетними детьми среди покупателей жилья в 2 раза выше, чем в среднем по стране (31%).

72% покупателей жилья – семьи со средним доходом. Каждый четвёртый работает в промышленности и строительстве, ещё 20% заняты в сфере торговли и общественного питания.

Почти половина сделок с недвижимостью – ипотечные. Её доля на рынке новостроек достигает 69%, в то время как для покупки домов — 32%.

С 2022 г. количество покупателей, самостоятельно подбирающих ипотечные программы, выросло на 13 п.п. до 57% в 2024 году. Набирает популярность дистанционное оформление ипотеки: в 2024 г. такой опцией воспользовались 38% купивших жилье (+10 п.п. за 2 года).

Полный текст исследования доступен по ссылке.

🪙Выдача ипотеки в октябре

По оценке ДОМ.PФ, за месяц выдано 97 тыс. кредитов (+3% к сентябрю) на 369 млрд руб. (-1%). С учетом эффекта высокой базы рекордного 2023 г. снижение в годовом выражении как по количеству, так и по объёму составило около 52%.

Отдельно по программам с господдержкой выдано 35 тыс. кредитов на 205 млрд руб. Подавляющая доля пришлась на «Семейную ипотеку» – более 31 тыс. кредитов на 184 млрд руб. Выдачи кредитов по этой льготной программе в октябре оказались сопоставимыми с сентябрьским уровнем.

💼 Портфель строящегося жилья в России обновил исторический максимум

Портфель строящегося жилья в России растёт девятый месяц подряд. С начала года он увеличился на 12% до 119 млн кв. м на 1 ноября 2024 г. – это рекордный показатель за всю историю наблюдений.

Так, в октябре 2024 г. застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м, что на 14% больше, чем месяцем ранее. Второй раз с начала года запуск новых проектов достигает максимума – в марте 2024 г. запущено также 4,8 млн кв. м. Всего же за 10 месяцев 2024 г. вывод новых проектов на рынок вырос на 8% в годовом выражении, достигнув 40 млн кв. м. При этом после завершения массовой господдержки – за июль-октябрь – объём запусков соответствует высокому уровню прошлого года (16,8 млн кв. м).

❓Почему, несмотря на отмену «Льготной ипотеки» и рост рыночных ставок, запуски новых проектов не снижаются?

В 2020-2022 гг. на фоне высокого спроса застройщики активно занимались подготовкой новых проектов, в том числе за счёт бридж-кредитов, которые обычно выдаются по плавающей ставке, привязанной к ключевой. Сейчас девелоперам экономически выгоднее запустить продажи по таким проектам, чтобы снизить ставку по проектному финансированию.

❓Как ситуация с выводом на рынок новых проектов будет развиваться в дальнейшем?

При принятии решений о проектировании новых объектов застройщики будут как смотреть на показатель распроданности текущего портфеля, так и оценивать будущий спрос. С учётом того, что по прогнозу Банка России высокие ставки сохранятся продолжительное время, запуски могут начать замедляться уже в 2025 г.

🏠В сентябре банки выдали 3,6 тыс. новых кредитов на индивидуальное жилищное строительство на 40 млрд руб., что на 73% меньше, чем годом ранее, по количеству и на 33% – по объёму. Снижение показателей в годовом выражении связано в том числе с завершением действия «Льготной ипотеки», на которую приходилась значительная доля выдач.

В то же время по сравнению с августом 2024 г. строительство частных домов оживилось – рост составил 16% за месяц. Рынок ИЖС постепенно адаптируется к новым требованиям, по которым «Семейная ипотека» с привлечением подрядчика доступна только при использовании счетов эскроу. При этом потенциал роста далеко не исчерпан и реализуется при полноценном переходе рынка ИЖС на механизм эскроу с 1 марта 2025 года.

За счёт рекордных объёмов кредитования в I полугодии совокупная выдача ипотеки на частное домостроение по итогам 9 месяцев 2024 г. значительно опережает прошлогодние показатели – выдано 97 тыс. кредитов на 540 млрд руб., что на 32% больше по количеству и на 71% – по объёму, чем в 2023 году.

💰На 1 октября 2024 г. портфель ипотеки на ИЖС достиг 1,1 трлн руб. (+65% или +448 млрд руб. с начала года) и теперь составляет 5,8% от общего ипотечного портфеля.

#ипотека #ижс